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大家に悩みは尽きず!
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昨年の新築1Kで退去予定の部屋。
どうも今日午前中に引越しが終わった様で、急遽午後からは内見可能にムード

早速、昨日から内見予約があった各社さんに電話で連絡しました。
今日と明日の内見でいい人とご縁があるとよいのですが、、、。

どうも、今回はどの方もこの時期の転勤。
しかも法人契約で!ということらしいのですが、、

今は、小規模な人事異動がいつでも有るようですね。
私が会社を辞める頃もそんな傾向でした。
概ね3月9月といった定期人事は大規模にあるのでしょうが、
小規模でも異動があると、大家としては助かります。。男

さて、
今回、何故各社さんからご紹介を頂けているのか??を
物件の特色からリサーチしました。

勿論、立地や周辺環境のことはあるのですが、、
特に法人契約では、オートロック完備と上層階であることが必須とか!。
その他に、RC造であること!というのもかなり利いている様なんです。

周辺物件の空室をみると、確かに築浅のRC物件1Kは全く無い状態。
木造アパートはかなり空室があるようなのですが、これは立地によるので
しょうかね?

取り敢えず、ここまでは戦略が当っている様です。。拍手
よかった。よかった。

まあ、
新築から2年足らずで需要が落ち込むようじゃその企画自体アウトですがね。。

木造の方が、償却も多くとれるし、いざとなったら解体して新築も容易。
10年前はそこまで拘る入居者も少なかったのかも知れませんが、
今はいろいろと目が厳しいですからね。。供給過多だし。

そういえば、この近所に出来た家新築戸建て賃貸(2階建て2LDK)ですが、
どうも苦戦している様子です。
(うちのマンションにチラシが投函されていてムッとしましたが・・・)

今ブームの戸建て賃貸ですが、やはり立地もありますよねー。
この近隣では分譲マンション賃貸が多く、特にタワーマンションが乱立してます。

これは好みなのでしょうが、、、(特に奥様の・・・)
同じ金額ならマンションの方がいいかな?という転勤族も多い様です。
戸建ては防犯面で心配が残るのだとか。。

駐車場代分位は賃料差が出るでしょうから、お得な感じはしますがね。。!?

当面の需給バランス、建物の構造を含めた長期戦略、多々あるリスク回避、
大家の課題は尽きませんね。。。ショック

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収益不動産5億円、邪道大家の脱サラ投資術。

以下、ご参考までに・・・・・
健康保険・厚生年金についてはこちら、、、
賃貸管理豆知識はこちら、、、
過去記事は、、、
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売却物件出てますねー!!
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サミット始まりましたね。あんまり期待できないでしょうが・・・。
環境問題も大事ですが、直近の原油高・ドル安についても対策打って欲しいもの
ですね。

さて、不動産の方も、、このところ物件をご紹介頂く事が多いです。
都心へ40分圏内、平成築RC造で、1億〜6億円位の規模が多いですねビル
表面利回りにして10〜12%というものが殆ど。

大手不動産企業が所有していた物件を任意売却で大量放出!!なんてのも
在る様で、背景の怖さを感じざるを得ません。
(平成築って言っても、もう20年ですよ!。。)

このタイミングでは、余裕のある投資家・事業家でないとこういった物件も拾え
ないでしょうがねーーー、、、、、男

さて一方、
入居付けの方はかなり厳しいですね。さいたまエリアも新築が増え、中古物件は
かなり動きが悪い様子ですしょんぼり

独り暮しなら、7万円まで出せる入居者さんなら、狭くても新築がいいと・・・。
夫婦や家族3人なら3LDKのマンションで10万円オーバーはNG。
それなら戸建て賃貸も考えられるし。。

ちょっと駅から離れても、駐車場付きで新築戸建て家なら、
駅近マンションよりもいいのだと。。

2015年と言われている世帯数のピークですが、
私は、首都圏でももっと早めに兆候が出てくるとみています。

何か、画期的な差別化要素があって、しかも新築でないと圧倒的な優位性は
出せないでしょうね。益々競争が激化するでしょう。。ショック

大手企業で、我々大家と同様の事業をやっている会社もやらざるを得ない状況
でしょうから、なりふり構わずの新築&入居策を講じてくるでしょう。びっくり

小規模大家の今後のあり方、、、真剣に考える時代になりましたね。。

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不動産売却経過は、、、
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今回の国内不動産売却に関するお話をしたいと思います。
外部環境をどう捉えたのか?といった内容は、前記事でも記しました。

次に、売却価格をどう決めていったのか??
当然、現行収益額から想定利回りを決定して逆算し、表示価格を決定しました。
因みに、仲介不動産会社さんでの査定は省きました。

おそらく、こちらが考えている様な金額提示はしてこないだろうと予測していた
からです。彼らからすれば、少々安くても成約させることの方が重要なわけで。
手数料商売のうま味はそこにあるわけですしね。

想定利回りは8.5%程度で設定しました。
現状では普通の利回りですね。特に高いというわけでもなくそこそこに。。
首都圏近郊で9%を超えてくると目立ってくるでしょうが、先ずはこの線にしてみました、、。。

仲介の不動産会社さんは合計8社程に依頼を。
大手5社、地元3社。
大手は、ネット経由であったり、セミナー等で既知な会社に依頼しました。
地元では、それぞれ普段から客付けでもお付き合いしている会社さんに。

今回、レインズには非掲載で進めました。
先ずは、各社顧客の方々に水面下でご紹介を頂く様にしたのです。

実際に幾つかいいお話もありました。
地元業者さん経由で買い付けも1件入りましたが、現金買いということもあり指値が
かなりキツかったです。失礼ながらこちらはキープさせて頂き、引き続き案内を頂く
ことに・・・・・。

2週間程、その状況で進行。その後、大手各社のHP内で掲載をして頂くことに。
それでも駄目ならレインズに掲載かと思っていました。

ここまででは、間違いなく大手5社は動いていなかったですね。
普段どうやって仕事しているのか?本当に成約しているのか?と疑いたくなるほど
何にもしていなかったと思います。

そんな中、話を出してから3週目位で、、かなり具体的な買主さんが。。
こちらも、別の地元業者さんからでした。
顧客の方で、かなり興味を持っている人がいるとのことで、、、。

直ぐに物件を見て頂き、話は順調に進みました。
買い付け価格も、こちらの提示までではなかったですが、以前の方よりも数百万円は高いレベル。

まだ、大手からのいい話は無かった状況でしたので、どうしようか?と迷いましたが
大手各社の仕事ぶりを見ていると、期待するだけ無駄だ!ということが解ってきた
ので、結局この買主さんで決着させよう!ということにしました。

よくよく考えれば、過去、私が売却した物件はいずれも地元不動産会社さん経由ばかり。
やっぱり、ずっと仕事してくれている関係は強いですし、
何より、実際に顧客と本当の意味で理解し合い信頼できるのは、地元密着の不動産会社さんではないでしょうかね。。
だから、いい買主さんを紹介してもくれる訳で。。
今回も、ありがたい仕事ぶりでした。

それにしても、大手は型にはまってて臨機応変さに欠けるし、いい仕事してないですね。
書面ばっかり気にするし。1週間毎に営業報告書とか送って来てましたが、、
フォーマット通りで??お客のこと本当に考えてんのか??って感じで。。

いやあ、いつもそうですが売り方は本当に難しいですね。
テレビ貴方の不動産を買いたい人は全国に、、、、、、、、、実際には居ませんからね。
数少ない買主さんは大事にしないとですね。。

皆さんもいざ売り方になる場合に備えて、地元業者さんとは親密な関係を築いて
おくことをお勧めします。。

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追伸:不動産マーケットをみておく
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今日も株式マーケットはボラティリティ高い動きになりましたねーリサイクル
株安・円高・商品高、この流れは庶民生活を圧迫する要因にしかなりませんねー。

投資観点でみてもこういったトレンドの見え難い相場の時は、素人では手が出しづらいです。。しょんぼり
トレンドが出たらしっかり乗りたいところですねサーフィン

さて、、
昨日の記事の付け足しです。
REITによって高騰した都心部の不動産価格も、やや天井が見えてきたという見方
が多いですね。
昨年末から、その手の暴露本なども出版されていますし、、。

先日、不動産鑑定士の先生も今後の不動産価格下落の兆候を話されていました。
ここから、価格の下げが続けば、不動産投資家にとっては買い易い状況になる!と
いうのも収益物件の専門家は語られていますね。

ただ、ここで仕入れた物件そのものの価値が今後高くなる保障はないですよね。
今、中古物件を仕入れて、仮に数年後に不動産市況が回復したとして・・・・、

その時、更に古くなった物件の価格は戻るでしょうか?上がっているでしょうか?
今現在の需給バランスからみても、、考えづらいですよね。。

3年後までのインカムゲインと物件価格、それと現状のキャピタルゲインを計り、
今回古い物件は売却する!という方向に出た訳です。。


通貨安・インフレになれば、物件の価値が相対的に上昇して含み益が出る!といった
考え方も出ていますが、どうでしょうか??

その担保余力って、本当に“使える余力”でしょうか??
今の米国の住宅バブルと同じ状況を招くだけでは??

特に、「収益不動産というもの自体が現金と一緒!!」というのが私の考え方です。
現金を毎月毎月産んでくるマシン!であって、決して資産では無い!と。

産み出す現金がどれだけなのか?が問題であって、本来その姿はどうでもいいのです。
産み出す力が劣る前に現金化!!と。


バブル以降の失われた10数年の間に緩やかな上昇トレンドを描いた不動産価格。
それに上乗せされた“ゼロ金利政策”。
これらの背景によって収益不動産事業には最高の環境になっていたと。。

では、今後の不動産市況・金融政策、そして住民の生活環境はどう変化するのか??

どうあっても、投資や事業にリスクはつきもの。
投資家・事業家の判断も分かれてくる局面、いわゆる潮目が来ているのではないでしょうか???

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週末、お休みしまーす。眠たい
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日銀総裁人事と不動産投資戦略!
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日銀総裁人事どうするんでしょうかねー??
世界経済が連動している中では、こういう不安定な動きはマズいですよね。
ますます世界からの信頼感を失い、日本パッシングが進んじゃいますよ。
というより、関心無い!!って感じでしょうか???ショック

香港のファンドマネージャー達も、世界で投資する上では、、
「日本は最後の最後に考える!という位置づけですよ」とハッキリ言っていました。

まあ、NYダウでもFTSEでも上海市場でも東京市場でもどこでもいいのですが、
下げたものを上げる仕掛けをすれば彼らはしっかり儲かる訳で・・・・、
それが現状ではコモディティ一辺倒になっているだけ。

下がったところには必ず資金が流入するはずです。
但し、日本には注目してもらえるのかな???

最近は最新技術のビジネスでも、どの技術がグローバルで生き残れるのか!?
非常に不透明な事が多いですね。直近ではDVD規格とか。。
企業からすると技術開発は投資!!
どちらにどう転んでもいいようにヘッジしながらのバランス投資が重要なんですね。


はてさて、、、


私が国内の収益不動産を売却したのも、リスクヘッジが主眼。
極端な話としては、海外で充分な収益があげられるのであれば、100%それでも
よいのではないか??と。。
為替のリスクを考えて数国に分散することも可能でしょうし。

何しろ、日本の不動産一辺倒の収益スタイルはよくない!と考えている訳です。
国内不動産投資のリスクについては、散々語られていますし、そのリスクヘッジに
ついても皆さん沢山学習されていることでしょう。。読書

今更ですが例えば・・・・・、、、

地震や火災などの天災リスク・・・地域分散や損害保険のテクニックを使いますね。
金利上昇リスク・・・自己資本比率を高めながら低利固定ローンに切り替えていく。
空室リスク・・・追加設備投資や入居付けテクニックを駆使。

どうでもいいけど、どれもコスト財布かかりますねー。。
ほんと大家って儲からないです。。。しょんぼり

どのリスクも、学んでいけばかなり回避できるわけですが、決して完璧ではない
ですよね。

最近気になっているのが、入居者やその親近者の自殺リスクや犯罪リスク。
所得も二極化が進んで、もちろん賃貸入居者もその傾向に・・・。
考えたくもない事件・事故が起こる可能性が高まっているのでは??
事実、私の物件の近くでもニュースなった事件がありました。。。びっくり

それから、マーケティング的見地から、
埼玉など都心近県では、人口流入が顕著ですが、その分住宅は供給ラッシュ!!
新築建設も今だ盛んです。賃貸物件も供給過多で競争激化どんっ
中古物件は入居付けがかなり厳しい状況になっている状況です。
意外と地方物件より厳しい状況があるかも知れません。

ということで、、、
私の場合、築20年以上の所有物件は全部売却の方向に!。
これも新築物件を建設できたから成せたことなんですけどね。
(因みに、所有物件は全室バス・トイレ別になりました。。。)

投資や事業をする以上、ある程度のリスクは覚悟しなければならないでしょう。
しかしながら、出来る限りリスクヘッジしていくことも重要。
その手法は人それぞれ。

大家専業でやっていくなら、どんどん規模を大きくしていって、
空室リスクを軽減しながら、有利な借り入れ体制を整えていって、更に拡大!
という事業戦略もあることでしょう。
但し、逆に天災リスクや犯罪リスクは高まってしまいますよね。。


振り返ってこの10数年、、
私の様なゼロ資産素人でも不動産投資が成功出来たのは、なんと言っても、、
“ゼロ金利政策”の賜物。楽しい

今後、国内政策金利が上昇傾向をとるなら、今までの様な不動産投資情勢のまま
ではいかないことは明白でしょう!!


そろそろ、様々な局面で世界的転換期を迎えている気がします。
日本の経済破綻についても、可能性を全面否定は出来ません。

次の日銀総裁は、、誰がいいのか?よりも、何が出来る人なのか?を基準にして
選んでほしいものです。

さあ、
皆さんは将来をどう考え、どういった投資行動をとりますか???

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国内不動産を売却しましたー!!
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週末は実家でしっかり休めましたー。。男
実は、香港に行く前から様々準備していたのですが、そのうち最も重要な展開が、、
国内所有不動産の売却!!だったんです。

渡航前にいちよ契約は済ませていたのですが、
買主さんが融資審査待ちということもあり、契約と決済の日にちをなるべく近くに
設定したかったので、どうなるかな??と思っていました。

結果、帰国後に決済が決定!!
先週末、無事に終了しました。。拍手

これまでも、家不動産を買っては売却して、また買って・・・・を繰り返し、
なんとかここまで巧く規模を拡大することが出来ました。

キャピタルゲインを巧く得られることもあれば、
殆ど利益無し!ということもありましたねーー。

今回は、なんと過去最高のキャピタルゲインが。。。

現状、金融引き締めもあり、買える人は少なくなっている様ですが、
この状況でも買えるというのは、かなり信頼のおける人物や法人ということになる
のでしょうね。。

かなり、かなり、いい金額でご購入頂けました。
私が過去売却した中では、一番のご高齢!の買主さんということに・・・。

既にアパートを何棟か経営されているとのことでした。
管理もご自身でなさっているそうで、安心して引き渡すことが出来ました。

せっかく縁のあった物件ですからね。いい大家さんに嫁いで貰いたかったので、
よかったなと思っています。

ただ、収益不動産の売却って、要は企業のM&Aみたいなもんですからね。
その後、その不動産をどう運営して利益をあげていくのか?は、
社長?である大家の手腕によると・・・。
結構難しい側面もありますよねーー。


さて、
今回、何故売却だったのか???


勿論、「資産を海外に移動するため」というのが大きいです。
前述しましたが、目標としては、国内と海外の収益比を50:50にする!
ということですので、今年からは大きく動かしたいと思っていました。

これは、あくまで収益比であり、資産比ではないです。
海外の方がリターンが大きく狙えますから、少ない資産で済む場合が多いですよね。

国内の不動産なり金融資産なりを保持したまま、海外を増やせばいいじゃないか!?
という話もありますが、国内で不動産を保持するリスクも今回かなり検討しました。

ここらへんは、邪道大家そのもの。。。

私レベルとしては、かなり大きく資産移動したかったので、今回思い切ったのです。
但し、実勢価格として、5億円弱の国内不動産を所有している状態は変わりません。
(購入価格としては、ちょっと減りましたね。)

不動産鑑定士の先生とも話したのですが、、
「この時期、この価格での売却というのは、正解じゃないかと思いますよ!」
とお褒めの言葉を頂きました。

さあ、この判断がどう出ますかねーー??
将来歴史が判断してくれる!!ということなんでしょうか?

現状ではかなり満足しています。
次の一手をどうするか???またまた楽しみができました。。

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| 邪道大家yam | 不動産日記 | comments(4) | - | pookmark |
Kei氏と久々の会合。。
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今日は、久々に“Kei氏”と面会。千葉方面まで出かけて来ました電車
彼も、地元で新築アパートを建設した若き大家さん。。

何しろ、1棟目から新築ですからねー。でも分離発注したり、自分で部品発注したり、
大いにく工夫を凝らして入居者満足と利回りアップを達成しています。

ずっと、その物件を見せて貰いたかったのですが、ちょっと日程が合わず、
今回は全室入居中ということで、外観のみ拝見して来ました。家

1階には大きなウッドデッキがあったり、2階へは吹き抜けの階段室があったり、
随所にこだわりが見受けられました。

その後、スタバホットコーヒーに移動。
2時間程男同士のおしゃべりタイムに、、、。。

彼は、次のアパート構想について。。
またまた、、備品調達の為にアメリカまで飛んでいたのだとか!?
できるだけ安く調達して建築、競争力のある家賃設定にして入居促進する!!
細かいところまで丁寧に計画していくのが好きみたいで・・・。
そういうタイプには、アパート建設って面白くてしょうがないですよね。

また、私が帰国直後ということもあり、海外金融事情なども、、、。
彼も海外で起業した経験もある兵。
中国にも目を向けて早々行動をしているし、なかなか面白い話が出来ました楽しい
やはり、若い投資家との話は興味深いですねー。

Kei氏、車出して貰ってお世話掛けました。
また会合宜しくお願いしますね!。

明日は早朝から仕事が入っております。週末は連続で金融・不動産セミナーに参加。
その後帰省自動車の予定です。。

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電子申告になりました。
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今日は、月に一回の税理士先生との面会。一ヶ月の監査をして頂く日でした。
個人分の確定申告については、自分で計算して相変わらずの“紙ベース”での
提出を考えていたのですが、、

今年から、電子申告にすれば5000円の減税になる!とのことで。。
(住宅ローン控除と一緒で、所得税額から直接引けるのは助かりますよね。)

どうせなら!!ということで、税理士さんの事務所PCからやって貰える事に・・・。
無料でよい、とのことだったので、、お言葉に甘えて・・・・・、、、楽しい

各社さん決算前でお忙しいところでしょうから、申し訳なかったです。。
いつもすみませーーんって感じ。
法人でもそんなに税理報酬払ってないのになあ。。。
まあ、出世払いってことでしょうか???

今日は、特別な話題は無かったです。。
今度リフォームを予定している部屋は、個人所有なのですが、、
法人で一括借り上げしている物件の一部になります。

この場合、リフォーム代を法人で支払ってもよいらしいのですが、
大掛かりなリフォームの場合、減価償却していくので、、
今回は個人に付けた方がよいだろう!!という事に。。

法人は新築を建てたばかりなので、償却額が毎年とり切れない程あるのです。
当然繰り延べですがね。

さて、
前記事の新古品調達ルートの件なのですが、、、
別途お問い合わせ等も頂きましたが、今回は特別に個人に譲って頂いた感が強く、
私も今後確実に調達できる保障はありません。
何より、古物商屋さんが今以上に手広く商売することはないものと思われます。

残念ですが、現状ではご紹介等難しいものと判断しています。
ご了承願います。
私からのアドバイスとしては、皆さんがご利用になられているリフォーム会社さんに
一度ご相談されてみる事をお勧めします。。
近隣で活動されている古物商さんと接触できるかも知れませんよね。。
ご検討の程を!!

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邪道なルート開拓!
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遡って、日曜日に急遽行って来た“某所”のご説明を。。
実は以前より、リフォーム時の水周り製品を安く仕入れられないかな?と
模索していました。。

8年程前に、区分のマンション(3LDK)をほぼ全面リフォームした時には、
バス・トイレ・キッチン・洗面台なども新品を設置したのですが、
合計200万円以上かかったという経験がありました。

設置費用(人件費)をカットするのは不安もありますので、、
出来れば製品自体を格安で仕入れるルートは無いかな?と考えていた訳です。
それも、賃貸住宅に使うのですから、新古品や中古品でもOKだろうと・・・。

そんな中、
土曜日の夜になって、以前お世話になったリフォーム業者Tさんから電話携帯が。

この方とは、私の新築マンション建設前に建っていた一戸建てから新品のシステム
キッチンを取り外して頂く!という仕事をお願いした経緯がありました。

というより、実にその時だけの繋がりだったのですが、、、
どうもウマが合った!というか、色々と私の話も聞いて貰って何度か連絡をとって
いたのです。

電話の内容は、、
どうも、ユニットバスの新古品が格安であるらしい!、、とのこと。
急遽なんですが、明日確認に行きませんか?と。。
気に入れば、その場で現金買いが原則らしいのですが、その日はまず下見でよいと。

ということで、急遽、、埼玉のとある田舎駅前電車で待ち合わせをし、
車で30分程の某所に向かいました車
(場所など詳細はお伝えできませんが、意外に都心からも近いです。)

向かった先は、ゴルフ場ゴルフの合間を抜けていく様なロケーション。
広大な工事現場の様な場所でした。。
「リサイクルショップ」というとちょっと違和感があるのですが、、
いわゆる“古物商”というご商売なのでしょうかね。。
とんでもない規模で、建設設備をリサイクル使用出来るように流通させていると。

なるほど!!という感じのおやじさんが社長さんらしく、、、
「話は聞いてるから、どれでも見て行ってよ。」と大きなプレハブに案内されました。
中はこんな感じで、、、、
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申告終了しましたー。。
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バーナンキ発言から昨日の上げを喰う展開で、どの市場も不安定ですよねー。
というか、きっちり下げてる!?
2月中は完全様子見しようと思っていますが、3月はどうなりますかねー??

さてさて、、今朝終わりました。。拍手確定申告。。
今年も疲れましたーー。

流石に、住民税まで無しにはできませんでしたが、
とりあえず、所得税はOKでした。
どうしようもなかったのが、事業税。。これって不動産所得額で決まってしまうので、
290万円の控除額以下にはどうしてもなりませんでしたねー、、って当たり前か!?

去年もこの話をちょっと書きましたが、
今年の申告分から実施される所得税から住民税への税源移譲の件、、、

これって、やっぱり格差拡大策なんですよねーー。
おおよそ年間所得700万円以上の納税者には有利に働きます。
年収では1千万円近くということになりますでしょうか!?。

何故なら、、
所得税と住民税では、人的控除の金額に差があるからなんですよね。
例えば配偶者控除などは、所得税では38万円に対して住民税では33万円
(なんでそうなってるのか?は担当者に詰め寄ってもよく解りませんでしたが・・・・・??)

基礎控除も同様ですし、保険料控除も控除割合が低くなります。
一番差が出るのが特別障害者の扶養控除で、35万円が23万円になっちゃう!!??

他にもありますから、人的控除を多くとっている納税者程、不利になる訳です。ショック
所得額700万円以上の納税者は、住民税率が13%⇒10%に下がるので有利と。
(所得税で税率が上がっても、直接控除額が上がっているので変わらない。)
細かい話の様ですが、一人分が積み重なると結構大きい金額になりますよね。

いろいろありますねー。
不正だけでも嫌になってるのに、こういったことだから納税したくなくなるんだよなあ。。ショック

今日から週末は帰省します。。。車(RV)ちょっとお休みでーす。。

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