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売却時の初体験。。
JUGEMテーマ:日記・一般

今回、物件売却にあたり、昔の登記済権利証ではなく、、、
「登記識別情報」ってやつだったもので・・・・

ここ数年で購入してた人は解ると思いますが、
例のシールが付いてるやつです。。

これで売却するのは初めてだったので、ちょっと??でした。

司法書士の先生からの指示が来て、
(勿論、全部お願いすることも出来たのですが、何しろ自分でやりたい方なので)

「決済の当日、もしくは前日に登記識別情報の証明書を取ってきて下さい。」
とのことで・・・・・。

要するに、貴方が持っている登記識別情報は売却する直前でも本物ですよ!
ということを法務局で証明して貰う必要があるのだと。。

なんじゃそりゃ??と思いましたが、
登記の正確性を期す為、とのことらしいので何とも。。??


そんでもって、段取りとしては、

例のシールを自分で剥して、、、コピーをとって提出するんだとか???。。。


あれ、自分で剥すの??と思ったのですが、
しかもコピーとれ!って、なんだかなあ??

確かに、好奇心で、あれ一度剥してみたかったのですが、、
ほんとにやるとなるとねえ。。

ほんとにいいんだねええ!!と思いながら・・・・・・・





やっちゃいました〜〜。。

ということで、一筆につき1枚づつコピーをとって、
証明書貰うための依頼書を書いて、
所轄の法務局に提出!!

印紙は一筆分が200円でした。

決済日の前日に行ったのですが、司法書士の先生に言われただけじゃ??
だったんで窓口で確認したらやっぱりそうで。
でも、コピー機が法務局自体には置いて無くって、聞いたら
「近くのコンビニでどうぞ!」って、、、なんじゃそりゃ??

初めての体験って、幾つになっても??な部分がありますよねえ。

それにしても、こういう面倒の掛け方ってどうなんだかなあ???





















| 邪道大家yam | 不動産日記 | comments(0) | - | pookmark |
動きのある3月、動きました!!
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お陰様で、体調も少しずつ快復基調になりました。
実は、3月の連休位から急スピードで動きだしまして・・・・
年度末に滑り込みで、、


また、物件売却しました〜〜〜〜〜。。。


このところ、融資もかなり活発になりだしてきた様で、
属性がよければ結構出しはじめてるみたいですね。。

実際に融資担当者も今年はかなり忙しかった!と言ってました。
物件購入できた方も多かったのではないでしょうか?


ところで、なんでこの時期に売却したのか??


先回の売却から2年が経過。そろそろキャピタルゲインが欲しくなる時期で・・・・・
って、、

それだけかい???と思われそうですが、

以前にもお話した通り、
これまでかなり不動産の資産ウエイトが高かったので、
かなりの修正を加えたかったというのがあります。

賃貸不動産のインカムゲインに頼る構造から、
より金融資産で稼ぐ方向に修正していこう!ということなんです。

これは、かなり国内の賃貸不動産業が危うい!!という判断が基になっています。
更には、日本自体の財政が危ない!!ということも。。。

仮に、日本が破綻!!みたいなことになった場合、、、
不動産は負の資産でしかないですからねえ。。

今回の売却で年商ベースでは半減しましたが、債務が一掃できて収益額は若干の
ダウン程度にできました。

但し、キャピタルゲインの額が結構なもので・・・・・・

今後、節税対策に動かないとなんです。。
ウルトラC技とはいかないまでも、B難度くらいの技で乗り切る予定です。

更に体調整えて頑張ります!!



























 
| 邪道大家yam | 不動産日記 | comments(0) | - | pookmark |
引き続き体調がおもわしくなく・・・・・
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なんだか今年は体調が悪いです・・・・・
どうも風邪っぽさが長引いていて。。

雪降ったり、夏日がきたり、寒暖差も激しいからでしょうかねえ。
寝ると乾燥して鼻が詰まって呼吸が調子悪くなって・・・・・

連休にはしっかり休んで戻したいところです。

他にも要因と思われることがあって、、、
このところ、話している相手が理不尽な場合が多くって。。
主に取引先ですがね。

通信会社の担当者だったり、仲介会社の営業だったり、、、

どうしてこうも仕事ができない奴らが多いのか!!!!と
憤りを感じている訳です。。

気がきかないというか、配慮が無いというか、、
仕事で大事なことって、成果は勿論ですが経過部分も多分にあると
思いますが、

最低限、折り返しの電話ってするでしょ!!??
なんで、居るのに電話してこないんだ???
なんで、こっちが問いかけている内容にだけでも回答しないんだ???

最近は、若い人に限らず年配者でも駄目ですねえ。
どうなんでしょう??

やはり不況だからでしょうか?
世知辛い感じが現れているからなんでしょうか?

こんなんでよく仕事が成り立っているなあ??
と変に感心したりして・・・・・・

あああああ、、、書き出すと苛立つなあ。。。

特に、とっても失礼なケーブルテレビ会社の担当者にはブチ切れでした。。
ただ先方からすると、鬱陶しい客だなあ。。と思われているだけなんじゃないか?
とか思ったりすると、余計に腹立たしかったり、、、、、、

んんんんんんん

来週からは、そろそろ気分よく仕事したいもんです。。。
ちょっと動きだしましたもので、、、、、、。。






















 
| 邪道大家yam | 日記 | comments(2) | - | pookmark |
年初から体調が悪くまいってます・・・・・
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1月にはノロウィルス、、、2月は風邪が長引いてそのまま花粉症に突入・・・・
現在も、鼻詰まりがひどいので、呼吸が苦しく、乾燥して喉もやられて。。

なんだか今年は悲惨な感じでスタートしています。。。

ただ、今年は「変化をしていこう!!」と思っていまして、
一番には、、債務状況をより整理すること。

円高というのもありますが、日本自体の債務超過が懸念されるわけで、、
国債の格付けが落ちるのも時間の問題かと。。長期金利上昇か??
ギリシャを見ているとひとごとではない!!という感じ。

以前から言ってますが、イタリア他欧州の危険な国はもとより、
アメリカが危ない訳で、、、
ひたすら隠してますが。

新興国も急速なバブルの後遺症が更に出ないとは限らず。
どこも危険をはらんでるんですねえ。

次に、新たにキャッシュフローの仕組みを構築し直したい!と。
賃貸不動産は大きく減らす方向です。
極端な話、もうキャッシュ化してもよい時期かなあ??と。

年齢的な側面で計画していることもあるのですが、

ちょっと、賃貸環境が悪すぎるんですよねえ。。
いい時もあれば悪い時もありますよ、なんていう悠長な感じではないなと。

もともと2015年を節目と考えていたのですが、
リーマンショックにより、少々早めに動く必要があると考えている訳です。

多くは金融投資に振り換える策を練っています。
海外ファンドにも追加投資。

残りのキャッシュは、各国通貨で外に。
またGOLDも現物で少々。といったところでしょうか。。。

民主党による日本沈没の前に、出来る手は打っておきたいところですよね。









 
| 邪道大家yam | - | comments(0) | - | pookmark |
満室継続です、、、、、。
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満室が続くとこの時期でも暇か!?と思って、
オリンピック見てのんびりしてたら・・・・・

ひと部屋、2月末で退去!!という話が来てしまい

そこで、、入居直前で空いていた並びの部屋から写真をいっぱい撮って
仲介各社のHPで掲載してもらいました。

やってみれば、それなりの成果があり、、
あっという間に申し込みが来て、写真だけで契約しちゃいますと。。

どうも遠方の方らしく、実際に部屋を見ている時間もないので、
建物周辺の写真とかもメールで送ってもらったところ、それでいいのだと。。

男性の40代単身ということらしく、あんまり気にしないんですかねえ。
よく聞けば、、大学の准教授なのだとか・・・・

地方と東京を行き来するので、途中のさいたまで暮らすことにしたのだと。
いろんな人がいるもんだなあ、、とあらためて感心。

ということで、3月中旬新入居が現入居者の退去前に決まってしまいました!
こんな時期にありがたい話です。

それもこれも、各社の営業担当がマンパワーを発揮してくれているからで・・・
本当に頭が下がります。

まあ、こういう時は味方ですが、逆の立場では敵になる人達ですからね。
入居者が動いてくれないことには商売にならない人達な訳で・・・、

うま〜く付き合っていかないとですよね。
ちなみに、この繁忙期にはあんまりしつこくメールとか電話とかしない方が
いいと思います。

先方もかなりウンザリしてますからね。。。


















| 邪道大家yam | 賃貸管理業務 | comments(0) | - | pookmark |
1月中に満室復活!ホッ。。
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大家にとって、満室!はやはり心地いいですねえ。
土曜日に、残っていた1部屋に申し込みが入り、やっと満室に戻りました。。

この部屋。築20年になる物件のしかも1階のくらーい部屋だったのですが、、
若い女性の単身者で決まりました。

賃料は5%程度のダウンで済みました。
1月中に決まらなかったらもう少し値下げするつもりだったのですが、
何とかよかったです。

昨年、こんなセミナーに行ってたのですが、、、







料理教室ではなく、、、実はIHクッキングヒーターの説明会です。
まあ、有名イタリアンシェフのパスタが出るということでいそいそと
出かけたのは事実ですが、、、。

うにたっぷりのクリームパスタ超ウマでした。。。。

特に、IHを賃貸住宅に導入しよう!とかではないのですが、
この前に東京電力のセミナーがあって、そちらでは、オール電化の賃貸住宅
がどれほど好まれているか、という感じの売り込みセミナーだったのですが、

私が注目したのは、セミナーの中で語られていた門外不出のデータ!!
東京電力と実際に契約している賃貸住宅の戸数割合が、築年数毎に出されて
いました。

勿論、築年数が浅い程100%に近い数値になっており、築年数が増す程に
どんどん低下します。

築20年の物件ではなんと約50%になっていました・・・・・・。

これは、築20年の物件においては、部屋数の半分しか電気の契約がされて
いない!という事実に基づいている訳で、、、

怖い話だなあ、、と改めて実感したのです。

東京電力では、こういうデータもしっかりとってるんですね。
専門の部署があるみたいです。

うちの中古物件どうしようかなあ??
今年はいろいろ考えさせられそうです。。。

それにしても、パスタは美味かった!!






















 
| 邪道大家yam | 賃貸管理業務 | comments(0) | - | pookmark |
新入居続いてます・・・・
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先週は、年明け早々になんちゃら菌が入ったみたいで寝込んでしまいました。
背中は痛いし、下痢はひどいし、食事もとれないので体力も低下して・・・・

ここまで寝込んだのも久々でしたねえ。
毎年、体力も衰えてくるのでちょっと具合が悪くなると駄目ですねえ。
長引いちゃって・・・・。

何とか今週は復活してきました。
営業活動も物件掃除も復活で、、、

年末から年始にかけて退去した5戸のうち4戸は新入居が決まりました!!
とりあえずホッとしました。1月中に残り1戸も決めたいところです。

ちなみに決まったのは、どれも3年前に新築したRC造の1Kタイプのみ。
築年数が古い物件はなかなか決まりません。

わざわざ築20年とかの古い物件に入りたい人もいないんですねえ。
古さを逆に「売り」にしていく!という戦略もあるでしょうが、
どこを差別化するか?賃料をどう設定するか?難しいところではありますよね。

因みに、賃貸住宅の空室率が17%超えているとか、新聞記事が出た様ですが、
一昨年から私が言っていたのは、、
「近い将来、空室率は年20%を超える&賃料が20%ダウンする。」という
最悪のシナリオ。

かなり近い線まで来ていると思います。
要するに、家賃収入がいい時の70%とかまで落ち込むことになる!!と。

そんな背景の中でも競合に勝っていかないとならないのは厳しいですよね。
業界ではよく、2015年が世帯数のピークと言われてきましたが、
どうももう少し早まりそうですね。

それから、デフレ。ゆるやかにはなっても長引くでしょうし。
円高は一服するでしょうが、経済は先ずもって参議院選挙まで不透明な感じも
続くでしょうしね。

賃貸経営については、この3月までの間に今後の方向性が見出せることと
思っています。



















 
| 邪道大家yam | 賃貸管理業務 | comments(0) | - | pookmark |
おめでとうございます!!
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皆様、あけましておめでとうございます。
昨年中はいろいろとお世話になりました。コメントもありがとうございました。
本年もどうぞ宜しくお願い致します。

といいつつ、既に正月気分ではありませんがねえ。 

4日(月)から退去立会いに行ったりして、いきなりマイナスでスタート。。
困ったものです。

昨年は下期9〜11月の3ヶ月で4戸退去&新入居していただけましたが、
12月〜この1月(予定も含め)新たに5戸の退去があります。

何だか動きが激しくてほんと困りものです。
早く何とかしたいのですがねえ。。

ただ、安い部屋は結構動きも早くて、4日に空いた部屋は今日になって
申し込みが入りました。法人契約ですが、やっぱりこれまでよりも賃料負担が
下がってますねえ。。

取り敢えず、あと4戸どうにかしないとです。
1月中に決めたいですねえ。

どうも昨年よりは動きがありそうだ、というのが仲介会社さんの手応えの様で・・・
この1〜3月で今後の動きをいろいろと考えたいなあ、と思っています。

昨年はまずまずの成績で終われましたが、今年はかなり厳しくなると予測
できます。最低限、自分の給与分は残せる様にしたいと思っています。
法人にお金は残さなくとも。。

いきなり財務大臣が辞任したり、幹事長に聴取が入ったりでどうなることやら?
な年の初めですが、、、正念場の一年になりそうですね。

皆さん、くれぐれも健康には留意され、また一年乗り切りましょう


| 邪道大家yam | 日記 | comments(0) | - | pookmark |
今年も終わりですね。。。
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どうも今年は冴えませんでした。。。何にもしないで終わっちゃった様な・・・・
夏に子供の手術があったせいかも知れませんが、
何にもしないうちにあっという間に過ぎ去った感じなんですよねえ。

賃貸物件の運営はまあこんなもんかなあ??ってところだし・・・
金融投資もそこそこの成績で。。
何しろ昨年のリーマンショック以降、今年の前半まではかなりのマイナスを
被ったわけで。それを回復させるのに年後半は費やされてしまったと。

まあ、ファンド関係は何をするわけでもないので、ほったらかしなんですがね
紙上でも含み損ていうのは嫌なものです。

結局、香港に依頼しているファンド類の実績は、2年累積で10%程度でした。。。

昨年の3月頃から始めた分がかなりの痛手を被ったので、今年3月まで
すっかりマイナスを背負ってしまっていた様です。

今年だけで考えると年率20%以上は楽に稼いでいたのですがねえ。
まあ、金融投資に限らず、投資は長期戦でいくことが必須ということでしょうかね??

因みに、今年の投資銘柄は以下です。
やはりアジアとコモディティですね。

BGF World Gold A2 USD
First State China Gwth Fd I
HSBC Brazil Equity AC USD
JF India Trust
JPM Natural Resource Acc USD
ManAHL Diversified Futures Ltd

来年はこちらの資金が増額される予定なので、楽しみにしています


賃貸不動産事業の方は、今年の入居率は95%を上回っていた様ですが、
来年はかなり低下するものと見込んでいます。多分90%以下でしょうね。
年明けに5部屋も退去予定が出てしまいました・・・・・
せっかく年末までに埋めたんですがねえ。。

まあ、
国内の低迷分は海外の金融投資でフォローする!というのが、当初からの
設計なので、何とかその基礎は今年で出来た感じです。

来年以降は徐々に、海外収益比率を増やしていく方向だと思います。
いろいろと動きが激しい時代になってくると思いますが、巧いこと乗り切りたい
ですね!。

年末年始は、実家に帰省している予定です。
今年もお世話になりました。来年も宜しくお願い致します


 
| 邪道大家yam | 金融投資 | comments(1) | - | pookmark |
今週は既にお休みモード?
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既に、12月もどっぷりしてきたので、賃貸の営業もほぼお休みモード。
特に単身者は新年の新卒関係を待って!という状況ですかね。

1月に入ったらどうにか動いて欲しいものですが、、、
どうも新卒の就業率も低い様で。。

またまた就職氷河期ってやつなんですねえ。
ほんと、困りものです


今年のうちの退去者をみると、、

        6万円〜7万円の月額賃料だった単身者が、、、
                                              ↓
                            
(譲マンションを購入!!        賃料5万円以下に転居
(たぶん同額程度のローンあり)

という二極化がはっきり出てしまった感じでした。
但し、,2割で△8割。下層に落ちていってしまった〜〜〜〜っと。

この傾向は来年も続きそうですねえ。。

1〜3月期も余談を許さない状況になりそうです。
過去新築したマンションも新年になると丸三年目。

そろそろ退去が連発してもおかしくない時期になっています。。
新築はこれが怖いですよねえ。
入居時期が横並びだから、退去も結構近い時期になりがちと。

少しでも幅があるといいなあ。。と祈るばかりです。。。


















| 邪道大家yam | 賃貸管理業務 | comments(0) | - | pookmark |