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2010.12.17 Friday
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買付け入れてしまいました。。。
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2010.08.26 Thursday 00:55JUGEMテーマ:日記・一般
ここ数ヶ月、物件購入にむけて動いてはいたのですが、なかなかこれぞ!という
のが無くて・・・・・
銀行には、既存取引先も含めて7行程挨拶には行ってました。
法人と個人の業績内容や今後の方針をどうするか?
会計士の先生との事前打ち合わせ内容を話したりして、、、
私の現状で、おおよそどのような物件であれば融資可能か?
今回は理由あって場所限定で探していたので、勿論中古が中心だったのですが、
土地のみとか戸建の中古物件も含めて、かなり物件種類は広めてました。
銀行から推薦されたのは、若干駅から離れても土地広めのアパート系。
要するに、建物が古くても土地の評価が出せる物件ということ。。
収益性は9%程度でもOKと。
ただし、そういうのって築20年以上の木造や軽量鉄骨の2階建てアパートって
感じで、私的にはちょっと・・・・・・・
最近見たのはこんな感じ、、、、
結局、この辺の物件はパスしてしまいました。
結構安くなった物件もあったんですけどねえ、、、。
収益性が一番ということであればいいんでしょうが。。
なかなかそこはねえ、、、、
ということで、
今回買付けいれたのは、さいたまの主要駅2駅から徒歩10分圏。
商業地域で、角地建蔽率90%・容積率400%の土地40坪弱に
築25年以上の鉄骨造ビルなんです。
融資はそこそこ大丈夫だと思いますが、
築年数が経っているのはちょっと気になります。
まずもって評価出しづらい物件だし・・・・
まあ、どうなりますか??楽しみに待つことに、、、。。
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入居決まりました!!
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2010.08.05 Thursday 23:18JUGEMテーマ:日記・一般
塗装をしていた物件の1階に20坪の事務所があるのですが、
4月から空室でした。
今回、塗装工事をするにあたり、その事務所前に工事車両が置けるので
これ幸いってことで実施した訳です。。
そして、ドアを新品にして軒下も真っ白に塗装したところ、、、、
入居が決まりました!!!
しかも先回の入居者より、5千円程賃料アップで。。。
とりあえずよかったです。。
約3ヶ月ロスしてしまったので、
やはり事務所・店舗系は厳しいなあ、、、と実感していた矢先だったので
助かりました。ホッ!!
建物は全体的に印象がよくなったので、まあやった甲斐があったというもの
ですね。
次の空室もちょっと手を入れようかなあ?と思っているところです。
築20年ともなると、退去後は設備の老朽化が目立つんですよねえ。
デザインの古さとか、機能性とかも。。
物件状態をキープするのも大変ですよねえ。
今後もコストはかかりそうです、、、、、。。。
私の基準は、掛けたコストが2年で回収できるかどうか!?
を分岐点にしています。
ひとりの新入居者が更新したら黒字化!!という基準ですね。
皆さんはどうでしょう??
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