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2010.12.17 Friday
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もう退去予告でちゃいました!
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2008.12.26 Friday 21:14JUGEMテーマ:日記・一般
年末に祝日があると、どうもだらけますねー。、、、って
毎日じゃないか!!と突っ込まれそうですが・・・・・
今週前半は一時帰省していたのですが、後半は来年早々の更新手続きに関連した
業務に励んでおりました。。
結局、更新料は無料。更新事務手数料を半月分+家財保険で更新できる様にした
訳ですが、、
実は、仲介の不動産会社さん(当初の客付け会社さんとは別のところです)との交渉の結果、
更新事務手数料の半分(=月額家賃の25%)を頂戴することになりました。
これによって、元来、新賃料の50%は収入にできたはずだったところを、
その半額ではありますが確保することにはなるわけです。
以前から交流のある賃貸業コンサルタントの先生からは、
今後、更新料という常例は通用しなくなる!という指摘を受けておりました。
契約書を新規に作成する費用としては、1ルームで1万円、2DK以上で2万円、
というのがいいところだろうと。
報酬として考えた場合、その程度が妥当な金額だろうということなんですが。。
まあ、もっともな話ではあるな!と思いましたね。
名前換えたりして印字して郵便でやりとりするだけですからね。
但し、客付け会社さんからすれば、更新によって収益が見込めるというのも目算にあった
というのがこれまでの常。
次回以降の客付けの際に、「このオーナーの物件は更新無いからなあ」
と思われないようにしなければいけませんね。ここは営業力がものを言うのか??
今日、早速、2月に退去という人が出てきました。
この方の場合、当初から予定されていた様子だったので、仕方ないのですが、
これ以上、増えないで欲しいところです。。
明日から、早速営業活動したいところですが、、、
早くも年末帰省の予定もあるので。。。
出来る範囲で頑張っておくことにします。。 -
更新契約の準備を。。
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2008.12.19 Friday 22:03JUGEMテーマ:日記・一般
先週から、何だかんだで忙しくしていたのですが、
来年の2月・3月に賃貸借契約の更新を迎える入居者さんに通知を作ったりしてました。
1月分の家賃、つまり年内12月末までに支払って貰う賃料については、
自動振替えを中止し、入居者さんから直接振り込みして貰う形式に大転換 してしまった
ので、入居者のかなりの人数と電話でやりとりしました。
その際、序でに新年早々退去するのか更新するのか?を聞いてみたのですが、、、
結構、「思案中」という人も多くて、はたしてどうなりますことやら・・・・・・・・・・・・・・・
今回、結局のところ、
個人契約の入居者さんには、「更新料ゼロキャンペーン」を実施することにしました。
(法人契約は当初契約書のままですが・・・)
但し、更新事務手数料は半月分徴収させて頂き、損害保険料も再度契約のため徴収と。
それでも、月額7万円相当の家賃であれば、5万円程度の負担で済むので、
かなりお得感があるのでは?と思います。
何しろ、
特に、昨年の新築物件は2年で退去されると結構しんどいですからね。
それも一度に数名出られた際には、目も当てられません。。。
まあ、どうせ退去なら、2・3月の方が望ましいとも思いますが、、、
何せこの不況下・・・・・。
今週も、数店の入居付け仲介会社さんを廻ったのですが、
「極端に客が来ない!!」と嘆いていました。
それから、希望家賃設定もかなり下がってきていると。
賃貸住居は需給バランスが崩れてますから、デフレ克服出来ないうちに更なる賃料下落
を迎えていますね。
困ったものです。
これで来年、空室が一気に増えだしたら・・・と思うと、、何とも恐ろしい事態が。。
またまた、金利が下がってありがたい一方で、実態経済はハイペースで落ちてますからね。
どうなるんでしょう???
金融投資の額を増大しないとならないかあ??
まだ、今年は気ままにやっていたのですがねー。。
2009年はかなり心配ですねー。 -
ショックな一年も暮れですね・・・
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2008.12.13 Saturday 17:14JUGEMテーマ:日記・一般
今年を表す漢字一文字が「変」だったそうで。
2008年は様々な「変調・変化・変革」の年だったということでしょうが、、
私の周囲でも、色々な変化があった一年になってしまった感じですねー。
先週、建設会社さんが倒産した!のですが、
その後、以前の担当営業だった人物と面会しました。
どうも、本来の建設業での資金繰りというよりも、他産業への進出が行き詰った結果の様で、、
どっかで聞いた話ですよね。というか、どこでもそうなんでしょうかね??
よかれと思って事業を広げてみたものの、それが仇になってしまい・・・・・
そんな事情はともかくも、結局、
マンションの10年保障は消滅してしまいました。。。
会社が無くなってしまったのだから仕方ないですがね。
但し、別会社が生きていて、元の社員の皆さんも数名はそちらに残れる様なんです。
その別会社では、主に5000万円以下の戸建て住宅を手がけるのだとか。
元々、倒産した会社の一事業部だったのですがね。独立させていた様です。
但し、マンションなどの大きな建物は扱えないとのこと。
既存のマンションオーナーさんに対しては、その別会社で出来る限りのフォローをする!と
いうことでしたが、そんなことしてたら、またその会社も危なくなっちゃうでしょうけどねー。。
マンション建設事業については、地元の大手建設会社さんから業務やノウハウや人材ごと
吸収したいというオファーもあるのだとか、、、。
そうなれば、これまでの顧客の皆さんとの繋がりも保たれるでしょうし理想的ですがね。
どうも、融資まで決まっていて直ぐにでも建築に取り掛かれる案件もあった様ですので。。
どうなりますかねー。
それにしても、、
不況による経済の目詰まりが足元に迫って来ているのを感じざるを得ないですねー。
ひと事と思わず、自分を律して、ひとつひとつ取り組んでいくしかないなあ。。。 -
倒産!!!衝撃の事実
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2008.12.06 Saturday 11:03JUGEMテーマ:日記・一般
今週は、珍しく?かなり忙しくしておりました。
先週末、経済セミナーに参加していた時、連絡が入り・・・・・
なんと、、、、
「会社が無くなってしまいましたーーー!!!」と。
どこから??と言えば、、、
昨年、竣工した私のマンションを建ててくれた建設会社さんだったんです。。。
これには流石に驚きましたねー。
何しろ、その前の週には、不動産賃貸に関連する会社が倒産した場合の対処について、
セミナーを受けてきたばかりだったので、、、、、。
但し、私が気にしていたのは、リプラス社破綻に象徴されるような保障会社とか金融系
の会社のことだったのですが。。。
まさか、建設会社さんが、、、???
地元ではかなり信頼のおける会社だったのですがねー。
やはり、一連の信用収縮によって資金繰りに行き詰った様ですが。。
いやあ、参りましたねーー。。
とりあえず、今週は何をしていたか?というと、、、
無い方がいいに決まってますが、、次の破産に備えて、、
セミナーでも話があった「家賃集金代行システム」の解消です。
月曜日に、現在依頼している代行会社の12月分家賃の入金を確認!!
(私の場合滞納保障会社のシステムを利用していました)
今月は大丈夫だ!と確認できたのですが、、
来月は正月明け。年が変わればどうなるかは解らない。。と、
一気に、入居者全員に連絡をとり始めました。
集金代行を利用して貰っている入居者さんだけで30名程。
顔が解らない人もいるので結構厄介でした。。
どうしても連絡がとれない人の場合、ご実家に連絡させてもらい折り返してもらうとか。
結局4日間かかって、一人ずつ説明していきました。
入居者さんにもいろんな人がいますからねー。
共感もあれば批判もあります。
その後、郵便で、振込みの仕方とか関連書類を送付。
集金代行の会社には事情を説明して(お宅が潰れるかも知れないからとは言いませんよ)
解約することで了承。今週はこれで終了。
いやあ、疲れましたねー。
まあ、これで、有事の対応も出来ました。
但し、保障会社が完全に破綻してしまった場合、滞納保障が消えて無くなってしまうので、
ここの心配は残ります。
あまりにも身近な会社も倒産により、
この不況をかなり身近に実感することとなりました。
因みに、
建物の10年保障に関してとか、その後の対応については来週協議の予定があります。
そんな中ですが、
最近、週末は金融セミナーに多く出かけています。今週も行ってきます。 - ←back 1/1 pages next→