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2010.12.17 Friday
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やはり金融引き締め、、?
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2008.06.30 Monday 23:21JUGEMテーマ:日記・一般
週末は、税理士先生の監査のあと、ゆっくり休んでました。。
監査の時に話が出たのは、融資について。
私の担当をしてくれている先生も、流行の「戸建て賃貸」を手がけた様で、
建物分の融資を既存取引金融機関に打診したのだとか。。
(先生は既にアパート経営もされている先輩大家さんでもあります。)
ところが、
既に担保も入っているのに、たかだか1千万程度の融資に通常の固定金利
(10年3%弱)を提案してきた!のだと。
しかも、0.1%も引けない!と断言しているらしいのです。
優良顧客に対してもそういう態度なのか??と呆れたのですが、
先生も流石に、現状の融資を全部切り替えるぞ!!と脅かしてきたそうです。
とりあえず、積み立てをしている小規模企業共済から融資を受ける手筈にした!
とのことで動き廻っていました。(1%台らしいです)
住宅着工件数も未だに伸びてこない現状。
融資が引き締められているのも大きな要因でしょうね。
明日、日銀短観。ちゃんとみてくれてますかね〜〜。
このまま金融引き締め実行したら、、景気はかなり悪くなりますよーー。
世界の流動性資金がこれだけ豊富な中で、、
これだけの原料価格高騰によるインフレを、世界は過去経験していないのですから。
(日本はまだまだインフレじゃないのでしょうが・・・)
単純な金融引き締めでこのインフレ抑制できると本気で思っているのでしょうか??
ECBもカッコつけたいだけですね。。
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以下、ご参考までに・・・・・
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マーケットも波乱で!
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2008.06.27 Friday 09:52JUGEMテーマ:日記・一般
米国株、一気に下げましたねー。
やはり起因しているのは原油急騰。。これはどこまで続くのやら??
これだけ世界中に影響が出る程、上昇するというのは困りますよね。
投機マネーがどこまで入っていくのか??
1バレル170ドルは必至とか言われてますがね?
さすがのアメリカ人も車に乗らなくなったり、小型車に乗り換えしたり、
消費も控えている様ですが、、、
世界経済を牽引してきたのは、この3億人による無計画な消費活動だった訳で、
如何に新興国需要が高まったにしても、単価が違いますからね、、
米国経済の下落は、世界への影響が大きいと。。
技術立国日本では、完全な電気自動車の普及が加速するんじゃないでしょうか?
高いものを消費しないように工夫する知恵には、最もたけてますからね。
基本、ケチ民族なんでしょうね。。
それにしても、
直近では、電気料金も値上げとか言ってるし、生活関連のコスト増は困りますね。
入居者さんも工夫の余地があるのは「家賃」くらいしかなくなって、
“より安い物件に住み替えたい!”というニーズも増えるでしょう。
先般、入居付けしてくれた仲介会社さんの話では、、
「最近のお客さんは、まず間違いなく家賃交渉してきますね。」とのこと。
新築であっても、安く入りたい!と言うらしいです。
言うだけ言ってみる、という感覚もあるのでしょうが、、
こうなってくると、月千円でも助かりますからね。
また、逆に、
大家さんでは、廃業あるいは譲渡している人が増えているとの話もありました。
原因は、滞納や空室によって利益が見込めなくなったこと、資金繰りの悪化へ
と連鎖して・・・・という感じらしいです。
収益不動産売買のマーケットでは、ファンド動向も起因して“出物”が続出!とか
言っている様ですが、出物といってもそれは実質稼動してなんぼ!の話。。
賃貸の需給バランスが急速に崩れだしている現状では、相当気を付けないと、
買った途端にクラッシュする!なんてことも有り得ますからね。
第一、5年前と比較したら、そんなにいい物件が出ている状況とも言い切れない
とも思います。多少面白味のある物件が増えたな程度でしょう。
都心部やさいたまエリアの賃貸物件は、新築ラッシュ(しかも大型多し)でもあり、
競争はかなり激化しています。
(地方での、強力な中古物件を仕入れておけばほぼ安心!という状況とは
異なります。)
人口が増える分、それを見越して参戦が増え、競争も激化する!
しかし、入居者ニーズはより厳しくなる!!、、、という構図。
都心部こそ、賃貸経営の考え方を練り直さないといけないでしょうね。
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今日は経理処理と、、、
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2008.06.25 Wednesday 14:59JUGEMテーマ:日記・一般
明日の税理士先生の監査に備えて、今日は毎月の経理処理作業。
いつも面倒なんですよねーー。
TKCのソフトに打ち込みをしていきます。
まあ、毎月の会社の状況が数字で解るので、しっかりやらないとです。。
さて、、関係ないんですが、、
実は先週末に“クリームシチュー”を大量に作りまして、、、
流石に家族全員でも食べきれず、、、
昨日からは、マカロニを加えてチーズを乗せて“グラタン”に変身。
マカロニ足したらかなり膨れてしまって・・・・
今夜からは、、“マカロニ&ポテトサラダ”に再変身予定です。。
結局5日間食べちゃいました。。食事も経済的だなあ、、。。
さすがはどこまでも邪道です。
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2部屋掃除終了!!
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2008.06.24 Tuesday 22:03JUGEMテーマ:日記・一般
今日で、今週新入居の2部屋分掃除が終了。。
暑かったのでかなり疲れました。
今回は先週1日と今日の2日間で終了。早かったですねーー。
やはり昨年の新築ですからそれほど深刻な汚れも無かったですからね。
それに1Kですから、、7坪程度では高が知れてます。
それでも、会社に清掃費25000円×2部屋分は、しっかり売り上げ計上しますがね・・・。
よくよく計算してみると、、、
今回、2部屋合わせてもロスした日数は“20日間”。
結構凄くないですか??
約7万円の家賃の部屋なので、2部屋分でのロスは“47000円”程度。
清掃費で50000円の収益でしたから、結局、、
営業利益としてはプラスで終われました。
仲介会社さんにも、事前に広告を打ってもらったりしたので、どちらも内見一発で申し込みだったのは大きいです。。
事前の営業活動をしっかりやる!に尽きますね。
担当営業に優先して紹介して貰える様に配慮しておかないと損ですよね。
(因みに私の場合、付届け等は一切していません。)
意外とラッキーだったのは、タイプの違う2部屋がほぼ同時に空いたので、
内見の際、比較が出来たこと!も効いていると思います。
結局、双方気に入った部屋を選んで貰えました。
それとやっぱり「新築」(築浅)は強いのですかね?。
近隣でも中古10年位の物件は全く決まってないようです。
新築も多く出てきましたし、このエリアでも需給バランスの崩壊が目前!なのか?
と思わせます。
昨日おひとり、週末にもうおひとり新入居です。
ちなみにどちらも20台前半の女性です。
この物件は女性が7割以上なので、いろいろ注意しないとだなあ、、、。
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家賃相場の件2
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2008.06.22 Sunday 23:37JUGEMテーマ:日記・一般
今日は、忙しい一日でした。といってもテレビのスポーツ観戦ですが・・・。
ゴルフ、野球、バレーボール、サッカー、そしてF1。
どれも競い合いが面白かったですねーー。
さて、家賃相場の件、先般“生活保護家賃ボーダー”の話をしましたが、
⇒前記事
もうひとつ、分譲マンション購入との比較があると思います。
現在さいたまエリアでは、2000万円台でも新築2LDKが購入できるくらいに
価格が下落しています。
となると、月額7万円程度のローン支払いでも購入可能となります。
新築1Kを賃貸するのと変わらない負担!に一見すると感じられます。
私の物件にもチラシが頻繁に投かんされています。
あんまりこういうので煽らないで欲しいですよね。
入居者がその気になりそうなタイトルが結構書いてあるんですよ。
勿論、購入すれば、管理費・修繕積立金・固定資産税の負担が増えますので、
実質3万円程度は負担することになりますが、そういう事は小さくしか書いて
ないですからね。
「年収370万円から購入可能!」とか書かれちゃうとかなり現実味が出てきます
からねー。
新築分譲は無理でも、中古2000万円位なら若干の上乗せで購入可能でしょう。
この辺りもしっかり状況をみておく必要があると思います。
賃貸派の人達には、購入によるメリットがあることに気付かないで欲しいもの
です。。。
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本格的に復帰!掃除ですね。
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2008.06.18 Wednesday 23:46JUGEMテーマ:日記・一般
息子の入院が終わって、流石に疲れたのでしょうかね?
二日程、寝込みました。。といっても寝不足の解消が主だったわけですが・・・。
実は、この間に、退去のあった2部屋に申し込みがあり、
どちらも今月中に新入居ということになりました。。
(どちらも昨年の新築物件の部屋です。)
ということで、明日からは再度掃除で動き出します!!
一部屋は6月の1週目に退去だったのですが、約3週間の空期間で済みました。
もう一部屋は、法人契約だったのですが、まだ2週間程契約期間が残ったまま
退室してくれたので、その間に内見が可能でした。
このパターンって、かなりラッキーなんですよね!!
実際、こちらの部屋では「中4日」で入居となった計算です。
合わせても、1ヶ月以下のロスで済んだのには助かりました。。
早めの営業が功を奏した感じですかね。
また、「そのエリアで注視される物件になる!」ことは重要だと思います。
結果今回も、問い合わせ件数としては5社で計20件程度ありましたので。。
この時期としては、かなりありがたい話でした。
あとは、来週退去の部屋と事務所1箇所。
居室の方は既に内見予約も入っているので、何とかなると思うのですが、、
問題は事務所の方。かなり難しいとふんでます。
先回のリフォーム部屋よろしく、居室に変更する手も考えた方がいいかな??
とも思っています。まあ、暫くは様子見しますかね。
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入院でした!!
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2008.06.16 Monday 22:24JUGEMテーマ:日記・一般
1週間程留守しておりました。。すみません。
実は、今年前半の最大イベントがありまして、、、
入院といっても、私ではなく息子なんですが。。。
(心拍モニターも最新になってました!)
ご存知の方も多いのですが、私のひとり息子は先天性の心臓疾患があり、
生後3日目に小児専門の大きな病院に搬送されました。
その後、半年内に2回、3歳時に1回大きな手術をしています。
他にも奇形がいろいろあり、小さい手術も幾つかやっています。
また、高度難聴で全く耳は聞こえません。
脳性麻痺とされていますが、いわゆる知恵遅れも激しいです。
しかしながら、現在15歳ですが聾学校に元気に通っています。
身体は小さいのですが、一見するとかなり健康な感じに見える程なんです。
今回は、心臓カテーテル検査というのを行いました。
全身麻酔で行うので、親は24時間体制で待機だったわけです。
造影剤で心臓内部の血流を見て頂いたわけですが、
やはり通常の状態ではない様でした。
近い将来、再度の手術が必要だ、ということが判明しました。。
予想はしていたのですが、、、現実に聞くとかなりショックでしたね。
外来で様子を見ながら時期を調整していこう、ということになりました。
まあ、本人が一番たいへんな思いをするわけですので、
親は出来ることをするだけです。。
不動産をやりだしたのも、この事が大きなきっかけだったのですが、
今や本業!?になってしまったわけで、、頑張るしかないですね。。
今後とも宜しくお願い致します。。
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家賃相場の件。
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2008.06.08 Sunday 00:01JUGEMテーマ:日記・一般
直近の客付け会社さんの状況を聞いたり、自分の物件での状況を鑑みると、
いろいろ見えてきます。
埼玉南部エリア中心の見解ですが、お許しを。。
まず、仲介の不動産会社さんでは、総じて状況が悪くなっていると。
年々、客数自体が減少しているとのことです。
入退去数が双方減少しているということなんでしょうね。
生活密着製品のインフレ傾向や所得低迷もあり、動けないということかと。
いざ動く場合も、家賃上昇方向ではなく、下落方向にあると。
指値も厳しくなっているし、中古物件はかなり厳しいですね。
かなり以前のブログに、「家賃4万円ボーダー論」を記した事がありますが、
これは、私が千葉エリアで実感していたこと。
要するに、単身世帯では、、
「その地域自治体が決めている生活保護者の家賃設定がひとつの基準になる」
という考え方でした。
千葉県の私が物件所有していた地域では、4万3千円程度だったのです。
単身者ならこの金額が地域の最低ラインの家賃相場といえるのではないか、
ということなのです。
同様に考えると、
さいたまエリアでは5万円ボーダーとなります。
確かに、中古築20年の平凡な1ルームならこの程度が下限ラインです。
別の角度では、、
年収300万円、手取り月収20万円程度の単身者なら、
家賃に30%相当を費やすとすると、約6万円となります。
光熱費を含めるか否かで若干差が出るという感じでしょうか。。
そう考えると、、、
家賃7万円の1ルームでは、新築時くらいしか許されない市場では?と。
であれば、それ以上の付加価値を付ければよいのでは!?と思います。
広さがある!とか、設備が特化している!とか・・・・・、、、、。
逆に、かなり安い!!とかもOKでしょうかね?。
利益率は落ちますがね。そうも言っていられない状況かと思います。
皆さんはどんな戦略で望まれるでしょうか??
今日、1件申し込み入りました。。よかった〜
更に頑張らないとです。大家にとって空室は気分が悪いですからね。。
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需給バランス崩壊か??
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2008.06.06 Friday 09:51JUGEMテーマ:日記・一般
私の所有物件でも今月は退去続出!!なのですが、
6月初旬から新しい職場に異動する方々が結構いらっしゃる様ですね。
2・3月の移動というのは、今だ最需要期なんでしょうが、
最近では、いつでも異動がある!!というフレキシブルな会社も多くなっている
模様です。
実際、大宮エリアなら、6月1日から入居したい!という法人さんもありました。
まあ、出る人がいるんだから、来る人もいるだろう
と単純にはいかないのが直近傾向のようですよね。
先日、賃貸不動産関連セミナーでは、全国をコンサルで走り回っている講師の方
の話がありました。
業界の俗説としては、、
国内では人口は減っても、世帯数は2015年程度まで増加傾向だから心配ない!
とか、平均入居率は87%程度はある!とか言われていますが、
どちらも実態に則した数字ではないのでは??と
常々私も警告していましたが・・・・・
札幌や福岡あたりでは、今年の新築賃貸では、20%程度しか入居がない物件が
ゴロゴロしているとか
資料を見る限り、かなり広めの1LDKで家賃も4万円台、駅近で何も不自由ない
感じなのですが、単身用は厳しいのでしょうかね。
中古については、築5年程度でも入れ替わりでは入居が決まらないのだとか。
フリーレント3ヶ月でも駄目らしいです。
中堅建設会社が収益様物件を乱立して、完全に需給バランスが崩れているエリアも
あるとか、、、。
まだ、首都圏エリアでは、ここまでの様相ではないかも知れませんが、
この“需給バランス崩壊”が思った以上に早いスピードで押し寄せてきている
という感じがします。
改めて、気を引き締めてかからないと、とんでもない事態に陥りそうですよ。
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ショック!!退去続出。。
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2008.06.03 Tuesday 22:56JUGEMテーマ:日記・一般
リフォーム部屋がやっと片付いたと思ったら、、
6月は退去ラッシュ!となってしまいました。。。
なんと合計4部屋が退去
今年は去年と違って、2月3月に全く動きが無かったので、おかしいなあ?と
思っていたところでしたが、やられましたーーー。
ひとつは、事務所。残りは独身者男性1名と女性は2名。
しっかし、連発とはねえ。。
どうも、皆さん転勤らしいです。聞いてみると、、、
さいたまエリアから、横浜・横須賀・新宿に各々転勤になるのだとか。。
ちょっと通えませんからね。仕方ないでしょう。
こうなると、リフォーム部屋を作っておいた事が効いてます。
当初よりはマイナス3部屋と考えてもいいわけなので。
一気に仕事が増えちゃいました。。。
今週からは、掃除と営業の日々かなあ??
やることいっぱいあるし、身体もしんどいので、そろそろ外注しようかとも?
それにしても、大家にとって退去は嫌なものですねーー。。
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