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リフォームコストは?
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今回のリフォームの費用に関してですが、、、
リサイクル・リユースに徹した結果、34平米の1LDKフルリフォームで、

150万円で済みました。。楽しい

10程年前、都内の区分所有マンションを同じようなレベルでリフォームした
ことがあります。
水周りはトイレ以外新規、木工造作も引き戸を作ったりして、レイアウト変更して、

その時は、約400万円掛かりました。びっくり
中堅の業者さんに依頼して、なかなか丁寧な仕事ぶりで当時は満足しました。
その後も、2部屋お願いした記憶があります。

当時の工事よりも、今回の方が手間はかかっています。
何しろ、給排水やガス管などの設備工事もゼロからやりましたからね。

それでも、この価格差!!

今回最も違ったのは、やっぱり手間賃ですね。人件費。
勿論、設備の大半をリユースした点も大きいのですが、
じっくり比較すると、やはり人件費は大きいですね。

直接職人さんに発注したので、今回この価格でOKだったのですが、
前述記事の通り、それなりの仕上がりではあったな!と。。

そこは目を瞑ろう!という人には、かなり有効だと思います。
是非、チャレンジしてみてはどうでしょう??

今回の部屋は家賃が7万円(安ーーーい)ですので、
1年と10ヶ月入居して貰えれば、黒字化です。
年率50%超え!!??

まあ、いい仕事になったのではないでしょうか??
それにしても、こんな昇降機付きのキッチン必要なかったですがねーショック


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リフォーム部屋は入居完了!!
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すみません。ブログちょっとサボりましたね。。。ショック
本格的掃除も久々だったこともあり、、、
また2ヶ月間楽しんだ一方で、職人さんの仕事ぶりに嫌気が差したりで、
色々心労もあったので、、、
肉体的にも、精神的にもちょっと疲れました。。。しょんぼり

相変わらず、掃除は完璧に終了!!

トイレのウォシュレットも中まで開いて、、
電源部までキレイにしますよ。

外構部の砂利敷きも久々に実行!!
これも、新築物件建築前に移動してきた戦利品。。

これでやっと完成!!
私の“新築プロジェクト”もここまでやってやっとで完了した!と
言ってよいかと思います。楽しい
いやあ、長いこと楽しめました。3年以上ですからね。

週明けに新入居者さんがいらっしゃいました。
直接話はしていませんが、満足して貰えるといいのですがね。。

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職人さんの手抜き工事!
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今回のリフォーム部屋、テーマは「リサイクル」。
昨年竣工した新築物件を建設する以前に建っていた、一戸建ての豪邸家
そこに設置されていた備品をいろいろ取り外して、別の物件に一時保管。
それらを、今回再利用してリフォームに組み入れた訳です。

工事も、職人さんに直接発注形式でコストダウンを図り、、、
入居者さんにはなるべく安く入って貰おう!!と。。。

計画では巧くいく予定でしたが、、
予想以上に職人さんの適当加減が散見されました。。冷や汗

リサイクルドア。枠ごと再利用したのですが、枠自体をキレイにしてから使ってないから塗装がまだらになってしまい、、、。

洗面台横奥に隙間が。以前の設置場所では厚い幅木があったのでしょうね。埋めてくれてもいいのにねえ??。

そのほかにも、、
キッチンや洗面台の扉が重なってきちんと閉まらない。
浴室ドアも蝶番の調整ミスできちんと閉まらない。
左官工事したはずなのに、一部床に高低差が残っている。
引き戸の滑りが悪い。
ネジの締め込みが緩い。
配管のために開けた穴を塞いでいない。
キッチンと洗面台でお湯を使うと漏れた!!。
などなど・・・・・・・・・・・・・・・・・挙げたらきりがありません。

まあ、仕方ないんでしょうかねえしょんぼり
それなりのコストでやってもらっていると思えば、当然かも知れませんが。

以前も書きましたが、職人さんには「見た目が仕上がっていればいちよOK!!」
という感覚がある様ですので。。

私の場合、自分で修繕出来ますので、この程度は全く問題なく解決できますが、
そういうのは面倒だ!という大家さんは、やはり大手に依頼した方が無難ですね。

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リフォーム部屋に見る転居事情!?
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今回、既存物件1棟でリフォーム部屋を新規に貸し出すことになったわけですが、
全部仕上がる前に申し込みが3組、内見が2組ありました。

1番手は、法人契約。社員の居住用とのこと。法人自体はいわゆる中小企業。
2番手は、夫婦と幼児の3人家族。1LDKでは狭いでしょ!って感じ。
3番手は、30代独身男性一人住まい。近くの大手企業勤務で転勤になった人。

2番手と3番手の方々が、3日違い位で内見に来られたのですが、
結局3番手の男性一人住まいで決定!させて頂きました。楽しい

1番手の法人契約もよさそうなのですが、一般の中小企業では、倒産のリスクも
考えなければなりません。

現在、他の所有物件で法人契約している場合も多数ありますが、殆どは上場企業
なんです。誰でも知ってる企業の従業員の方々なら何かと安心ですので。

家賃の入金についてもそうですが、実際に入居される人の資質も問題視が必要。
法人契約だから全部安心とはいきませんよね。。

2番手の人は、子供がいたらまず難しいでしょ??という感じでした。
これから大きくなるのになるべく広い方がいいですよね。33平米じゃ!?

以前はもっと広い部屋に住んでいたらしいのですが、再婚によって生活レベルに
変化が生じたらしく、安い家賃の部屋を探していた様なんです。

こういうパターンはかなり厄介。生活レベルを極端に下げるのってプライドとか
も邪魔してしんどいんですよねー。特に女性は大変みたいです。

内見時の感覚で、ちょっと引きました。。。ショック

3番手の方は、かなり想定に近い背景の人でした。
徒歩5分の駅から下りの電車に乗って2駅、という勤務先に転勤とのこと。

リサイクルリフォームの話も同調して頂けましたし、ここでは贅沢過ぎます!と
控えめな発言もされていました。

個人契約ですが、勤務先は安心できるし、ここに住む理由も明確。
属性としては最もありがたい入居者さんといえると思います。

やはり、
こちらが提供させて頂く部屋(空間)のコンセプトをしっかり認識して頂いた上で、
楽しんで暮らしてもらわないと、がっかりしちゃいますよね。。

今回、思ったのは、、、
生活レベルを上げる為に転居してくるのか!?或いは逆なのか!?では、
大きく差があるのだということ。

入金状況には差は無いかも知れませんが、、
生活状況には大きな差があるのではないか??と思います。

なかなか、プライドを捨てて生活を変えるのは大変。。しょんぼり
よって、問題が起きる可能性も高まるのではないかと、、、、、、、。。。

なかなか難しいですがねーーーー。。。

何しろ、入居者さんには「この部屋でよかった!」と思って貰える様に、
常々考えて運営していきたいです。

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マイ基地が出来ました!
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リフォーム部屋の隣に、1坪ちょっとの倉庫があります。
今回、ここも整理整頓して使い易くしました。
“マイ基地”が出来上がりました!!

草刈機やスチーム掃除機等、いつでも出動可能な状態に。

背の高い靴箱を再利用。
施工箇所別に物品を整理しました。
外部の塗装や補修用とか、クロス補修用とか、水道関係用とか・・・・、、。

かなり使い易くなりました。
今後はここを基地拠点にして、各物件を廻る手筈です。
そののち、机を作ったりしてもっと使い易くする予定です。

昨日も、リフォーム部屋で作業をしてましたが、
明日も一日予定。来週末が新入居なので、頑張って仕上げます!!
結構楽しんでやってます。

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こまごま作業中!
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リフォーム部屋の作業を続けています。
なかなか時間がとれなくて、ちょっとずつしか進んでいないのが残念。。

しかしながら、、
入居まで残り1週間程度しかないので、何とか頑張らないとです。。

今週は外部から始めてます。
玄関の軒下部の塗装です。

そこそこ巧くいきましたかね。

今週・来週とまだまだ細部の微調整をしていきます。
時間があんまりとれないので心配ですが、何とか頑張らないと。。

何しろ、安い職人さんでは手抜きが多くて嫌になります。
「安かろう=適当だろう」っていうレベルですかね。

「悪かろう」までではないのですが、これじゃあね!?っていうレベル。。
仕方ないんですかねえ。???

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リフォーム部屋の玄関ドア
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GW中は、結局あんまり仕事できませんでした。。。
おてんき暑かったですしねーー、、、言い訳ですが。。しょんぼり

そんな中、リフォーム部屋の玄関ドアを交換する工事が進みました・・・、

元々、倉庫部屋になっていたので、雨水が廻ってきている状況も解っていなかった
のですが、ドア自体が腐ってました。。ショック


フレームごと変えないと無理かと思っていたのですが、
今回のテーマ“リサイクル”で出来ないものか?と職人さんに相談したところ、
仲間うちで木製ドアの存在を確認!!

ならばということで、サイズを調整してもらうことにしました。。
一旦、ドアごと工場に移動。ということで、

バリケードみたいなことになっちゃいました。

外部周囲の防水工事もして1週間程度かかりましたが、
結局こんな仕上がりに。。

デザインがちょっと??ですが、、
まあ、問題なく使えそうですのでOKとしましょう。
以前よりドアの厚みがあるので、フレームを削ったり結構難儀しましたが、
何とか収まりました。

連休中に新たに内見もあり、結局その方で契約することに決定!!
まずまずよかったです。。

その他、連休中いろいろありましたが、また後ほどに。。

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こんな事をやってます。
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GW中の作業。。
誰に文句を言われるわけでもないので、のんびりやっています。
今回、自分で使える倉庫部分も左官をやり直して貰ってキレイに使える様になった
ので、備品を整理整頓もしようと思っています。まだ思っているだけですが。。ショック

そうすればこういったこともやりやすくなるので・・・。。

職人さんって、形の上で仕上がれば問題ないわけですから、
こうなっちゃうことってよくあります。。しょんぼり

材料違いなんだよねー。浮いちゃってるでしょ!?
スイッチカバーは概ね2種類の高さが市販されているのですが、取り違えると
こうなっちゃう。

なので、、

自分ので直しちゃいます。いっぱい在庫があるもので、、。

他にも、、

出窓の一番外側にカーテンレールを設置したり、、。
ここにはレースのカーテンとか下げるのがいいですよね。
勿論、手前には厚手カーテン用の別レールがあります。

こんな細かい作業を延々やっているので、なかなか終わりません。
因みに外構部は手付かずです。。。ショック
この後、帰省予定もあり、、、まずいなあ。。。

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部屋内部続き・・・
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続きです。。水周りから一歩引いて、、
キッチン側からリビング全体をみる。左の扉は押入れです。
因みに扉は既存リサイクル使用。

中はこんな感じ。畳1帖くらいでしょうか。
換気扇をそのまま残してあります。配電盤もここに。

振り返って洋室側を見るとこんな感じ。

エアコンも既存品。こちらにも出窓です。
洗濯物はこの出窓から外に干すことが出来ます。

今回造作した売りポイントである大型クローゼット。
扉はリサイクル。W2700程度あります。女性でも充分でしょう。

おおまか、こんな感じです。
雰囲気だけでもお解かり頂けましたでしょうか??

GW中は室内の清掃や微調整。外構部の作業・・・・と忙しくなります。。
頑張らねば!!

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