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風邪でダウンしています。。
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実は、今週頭から風邪菌にやられまして、完全ダウンしております。
来週までに復活できるかどうか??
過去経験無い程の咳や痰に苦しめられています。
死ぬ直前ってこんなに苦しいんだろうか??などと考えたりしてしまいます。
リフォームも中断してしまいました。。。
今日はベッドでPC開いてますが、、限界です。
すみませんが、暫く休ませて頂きます。。。。
| 邪道大家yam | 日記 | comments(3) | - | pookmark |
餅屋餅屋と言いますが。。
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浅田真央選手、よかったですねー。。拍手
トリプルアクセル失敗のところでは凍りつきましたけど、ほんとによかったです。
ミキティは残念でしたけどねー。また頑張って欲しい!!

さて、
今週からリフォームが始まったわけですが、この3日間はお休みになってましたショック
実は、今回お願いしたのはいわゆる分離発注型といいますか、、直接発注型とでも
いいますか、、リフォーム会社や建設会社に発注したのではなく、職人さんの会社
に直に発注させて貰ったわけです。

その分、営業担当者などは存在しないので、マンション内外への案内等は管理担当
の方でやらなければなりません。

よって、私の場合は自身でその役回りを行う必要があったわけです。

先週の金曜日には、翌週からリフォーム工事が入る部屋がある旨の通知を撒いて
おきました。近隣の一戸建てにも同様のお知らせを。メモ

しかし、この作業は特にそういった役回りをきっちり認識した上で行った行為では
なく、あくまでも“大家”として最低限やっておこうと単純に思っただけでした。

でしたが、、、
リフォーム部屋の隣の入居者さんからクレームが入ってしまったのです。。冷や汗
但し、通知は見ていなかった様子だったので、細かい日程の件等話をしたところ納得はして貰えました。

この事件が、職人さんの会社から見ると、充分な準備状況ではなかったと判断されてしまったのです。

職人さんへの直接発注の際には、この辺りをきっちりと認識して仕事をカバーして
いかないと、気持ちよく仕事をして貰えないということなんですね。

まあ、その分コストは、きっちり「原価+手間賃」であり、それ以上でも以下でもないということなのです。

ここが、一般のリフォーム会社さんに依頼するのとは決定的に異なる部分

そう思うと、
一般的なリフォーム会社さんへの発注の場合、各工事項目の合計に対して“会社管理費”みたいな項目で5〜10%程度の経費が乗ってくると思います。

この金額は、親会社の儲けと考えがちですが、、工事分の直接的なコスト以外の
営業等の間接的なコストだと思えば、決して無駄なコストではないと納得も出来るのではないでしょうか??


要するに、、
●自分では何にも考えるのは嫌だし、問題が起きても困る。全部丸投げしたい!!
 という場合は、リフォーム会社や建設会社に発注してそれなりのコストをみると。
●一方、自分でいろいろとフォローする分、コストは抑えたい!という場合は、
 職人さんに直接発注もOKと。
いうことなんでしょうかね。。

いずれにせよ、職人さんに気持ちよく仕事をして貰える様に環境を整える!というのも
誰かがやらなければいけない業務。。

餅屋!餅屋!ということですね。
皆さんは、丸投げ派ですか?直接発注派ですか?

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以下、ご参考までに・・・・・
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賃貸管理豆知識はこちら、、、
過去記事は、、、
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リフォーム初日でした。
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昨日から先述したリフォームが開始されました。
初日は室内外のゴミ処理から・・・。
ここぞとばかりに、ありとあらゆるゴミを出してしまいました。。


リフォームは、こちらで考えていた図面を基に再度室内寸法を確認。
梁の関係で、一部水周りの配置を変える必要が出ましたが、ほぼOK。
水曜日以降、本格的に解体工事が入ります。どうなりますか?楽しみですチョキ

今回、エアコン2台も入れ替えする予定なのですが、
1箇所の室外機を外してみたら驚きの事実が、、、、ショック


外壁タイルが一部貼られていないのです。
これは、既存エアコンを設置した時からだったものと思われ、、
要するに、手抜きじゃないか!!と。

建物の周囲には一部同様な箇所も見られ、追加で手を入れないとまずそうです。
よくみると、室内の壁に雨水が廻ってしまっている部分も確認できました。
石膏ボードが軟らかくなってたので。。

いざ、貸し出すレベルのリフォームを施すとなると、色々と不具合が見えてくる
ものですね。よーく確認していかないとです。。冷や汗

最近は運動不足なので、その影響でしょうか、、、
今日は、一日筋肉痛で休んでしまいました。。。しょんぼり

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久々、大型リフォーム始まります。
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実は、来週から既存物件の一部屋を全面リフォームすることになりました。。
例の邪道調達したユニットバス温泉も設置する予定です。

現状は、私の倉庫にしていた元事務所仕様の部屋です。
34平米位はあるので、大型の1LDKとして住居に変身させる予定です。

ちなみに現状の間取りは、、


只の2部屋に区切られただけの状態。クロスも床もぼろぼろです。。ショック
そして、私の掃除用具や設備品がいっぱい置き去りになっているのです。


デーン!!と控えているのが、W2700もあるシステムキッチン。
奥にはこれもW1500の大型洗面台、洋服ダンスとか照明器具とか、
一見するとゴミじゃん??という代物ばかり・・・・・・。

これらは、約2年前に運搬費のみでやって来た設備品達なのですが、、、、
ご存知の方はご存知でしょうかね???
やっと陽の目を見る日が来たーー!!という感じです。

これから3週間かけてリフォームの予定です。
やっぱり造り込むのは楽しいですねー。なるべく私も参加してくるつもりです。

いやあ、楽しみ楽しみ。ちなみに、たぶん全面リフォームなのに格安です。。楽しい

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国民負担率の話。。。
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ドル安・原油高・株安・・・・・、、、とんでもないレベルにまで来ましたね。
どうも5〜6月迄は更なる下降トレンドが続くのでは??という見方が大半の様子。
まあ、今年の金融投資はゆっくりと準備することにしよう!!っと。。。

さて、
先日、Kei氏から年金に関する質問メールPCが来ました。
また、あかちゃんさんからも消費税に関する質問電話携帯が・・・。。

皆さんも、“国民負担率”という数値を耳にされたことがあろうかと思います。

税金と年金や医療保険などの社会保険料の合計を、国民所得で割って算出したもの
ですね。

1999年度の日本の国民負担率は36.6%でしたが、直近では40%を超えたと。
一般的に、40%を超えるとその国の経済は弱体化するといわれているそうで。
これは国民負担率が労働意欲と密接に関係するからなのだと。。

平均で40%。
皆さんも個人で計算してみるといいと思います。

消費税とか、大家の場合は固定資産税負担もありますし、
物件購入時は登録免許税とか取得税とか・・・・・、、
いくら所得税や社会保険料をコントロールしてもかなりの金額になりますよね。

どうだろう??

私の場合、ほとんど買い物もしないし、大家業の分がかなり嵩みますが、、、

20%迄はないんじゃないかなあ???
これって、かなりの邪道です。。。
10%台なら、日本国内なのに“オフショア”と言ってもいい位ですね。。

個人の所得を軽減、新築の減価償却を活用して会社に内部留保する形にして。
会社からの給与も最低ラインで社会保障費も最低。。

まあ、最低限の生活ができる金額があれば問題無いし、、、。
今のところはこんなペースで行こう!!と思ってます。

もっと余裕が出来たら、、本物オフショアライフ水泳に移行したいものです。。

社会保険については、こんなページも作ってあります。お暇な時に見る!!
⇒http://syaho.seesaa.net/

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不動産売却経過は、、、
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今回の国内不動産売却に関するお話をしたいと思います。
外部環境をどう捉えたのか?といった内容は、前記事でも記しました。

次に、売却価格をどう決めていったのか??
当然、現行収益額から想定利回りを決定して逆算し、表示価格を決定しました。
因みに、仲介不動産会社さんでの査定は省きました。

おそらく、こちらが考えている様な金額提示はしてこないだろうと予測していた
からです。彼らからすれば、少々安くても成約させることの方が重要なわけで。
手数料商売のうま味はそこにあるわけですしね。

想定利回りは8.5%程度で設定しました。
現状では普通の利回りですね。特に高いというわけでもなくそこそこに。。
首都圏近郊で9%を超えてくると目立ってくるでしょうが、先ずはこの線にしてみました、、。。

仲介の不動産会社さんは合計8社程に依頼を。
大手5社、地元3社。
大手は、ネット経由であったり、セミナー等で既知な会社に依頼しました。
地元では、それぞれ普段から客付けでもお付き合いしている会社さんに。

今回、レインズには非掲載で進めました。
先ずは、各社顧客の方々に水面下でご紹介を頂く様にしたのです。

実際に幾つかいいお話もありました。
地元業者さん経由で買い付けも1件入りましたが、現金買いということもあり指値が
かなりキツかったです。失礼ながらこちらはキープさせて頂き、引き続き案内を頂く
ことに・・・・・。

2週間程、その状況で進行。その後、大手各社のHP内で掲載をして頂くことに。
それでも駄目ならレインズに掲載かと思っていました。

ここまででは、間違いなく大手5社は動いていなかったですね。
普段どうやって仕事しているのか?本当に成約しているのか?と疑いたくなるほど
何にもしていなかったと思います。

そんな中、話を出してから3週目位で、、かなり具体的な買主さんが。。
こちらも、別の地元業者さんからでした。
顧客の方で、かなり興味を持っている人がいるとのことで、、、。

直ぐに物件を見て頂き、話は順調に進みました。
買い付け価格も、こちらの提示までではなかったですが、以前の方よりも数百万円は高いレベル。

まだ、大手からのいい話は無かった状況でしたので、どうしようか?と迷いましたが
大手各社の仕事ぶりを見ていると、期待するだけ無駄だ!ということが解ってきた
ので、結局この買主さんで決着させよう!ということにしました。

よくよく考えれば、過去、私が売却した物件はいずれも地元不動産会社さん経由ばかり。
やっぱり、ずっと仕事してくれている関係は強いですし、
何より、実際に顧客と本当の意味で理解し合い信頼できるのは、地元密着の不動産会社さんではないでしょうかね。。
だから、いい買主さんを紹介してもくれる訳で。。
今回も、ありがたい仕事ぶりでした。

それにしても、大手は型にはまってて臨機応変さに欠けるし、いい仕事してないですね。
書面ばっかり気にするし。1週間毎に営業報告書とか送って来てましたが、、
フォーマット通りで??お客のこと本当に考えてんのか??って感じで。。

いやあ、いつもそうですが売り方は本当に難しいですね。
テレビ貴方の不動産を買いたい人は全国に、、、、、、、、、実際には居ませんからね。
数少ない買主さんは大事にしないとですね。。

皆さんもいざ売り方になる場合に備えて、地元業者さんとは親密な関係を築いて
おくことをお勧めします。。

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大家さん、やることはやってます!
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今日戻りました。。車(RV)
それにしても朝から変な天気でしたねーあめ曇りおてんき
今日も午後から物件の掃除をしてました。
暖かくなる前にやっておきたかったのが、既存物件での植栽の手入れハサミ
簡易植木屋さんです。。


賃貸管理業務、結構やるべきことはまだまだ自分でやってますよーーチョキ
ちなみに、、鋏じゃないですよ。電動ののこぎり使ってます。。
ただ、普段使わない筋肉を使う感じで、、ちょっと疲労しやすいですねしょんぼり
鍛え直さないと駄目かなあ??

今年は3月中の退去もなかったので、忙しくなかったし。。
そろそろ、株・為替の動きも本格化させたいところなので、仕上がってよかった!

あとは花粉症の対処が問題だーー!!

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追伸:不動産マーケットをみておく
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今日も株式マーケットはボラティリティ高い動きになりましたねーリサイクル
株安・円高・商品高、この流れは庶民生活を圧迫する要因にしかなりませんねー。

投資観点でみてもこういったトレンドの見え難い相場の時は、素人では手が出しづらいです。。しょんぼり
トレンドが出たらしっかり乗りたいところですねサーフィン

さて、、
昨日の記事の付け足しです。
REITによって高騰した都心部の不動産価格も、やや天井が見えてきたという見方
が多いですね。
昨年末から、その手の暴露本なども出版されていますし、、。

先日、不動産鑑定士の先生も今後の不動産価格下落の兆候を話されていました。
ここから、価格の下げが続けば、不動産投資家にとっては買い易い状況になる!と
いうのも収益物件の専門家は語られていますね。

ただ、ここで仕入れた物件そのものの価値が今後高くなる保障はないですよね。
今、中古物件を仕入れて、仮に数年後に不動産市況が回復したとして・・・・、

その時、更に古くなった物件の価格は戻るでしょうか?上がっているでしょうか?
今現在の需給バランスからみても、、考えづらいですよね。。

3年後までのインカムゲインと物件価格、それと現状のキャピタルゲインを計り、
今回古い物件は売却する!という方向に出た訳です。。


通貨安・インフレになれば、物件の価値が相対的に上昇して含み益が出る!といった
考え方も出ていますが、どうでしょうか??

その担保余力って、本当に“使える余力”でしょうか??
今の米国の住宅バブルと同じ状況を招くだけでは??

特に、「収益不動産というもの自体が現金と一緒!!」というのが私の考え方です。
現金を毎月毎月産んでくるマシン!であって、決して資産では無い!と。

産み出す現金がどれだけなのか?が問題であって、本来その姿はどうでもいいのです。
産み出す力が劣る前に現金化!!と。


バブル以降の失われた10数年の間に緩やかな上昇トレンドを描いた不動産価格。
それに上乗せされた“ゼロ金利政策”。
これらの背景によって収益不動産事業には最高の環境になっていたと。。

では、今後の不動産市況・金融政策、そして住民の生活環境はどう変化するのか??

どうあっても、投資や事業にリスクはつきもの。
投資家・事業家の判断も分かれてくる局面、いわゆる潮目が来ているのではないでしょうか???

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週末、お休みしまーす。眠たい
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日銀総裁人事と不動産投資戦略!
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日銀総裁人事どうするんでしょうかねー??
世界経済が連動している中では、こういう不安定な動きはマズいですよね。
ますます世界からの信頼感を失い、日本パッシングが進んじゃいますよ。
というより、関心無い!!って感じでしょうか???ショック

香港のファンドマネージャー達も、世界で投資する上では、、
「日本は最後の最後に考える!という位置づけですよ」とハッキリ言っていました。

まあ、NYダウでもFTSEでも上海市場でも東京市場でもどこでもいいのですが、
下げたものを上げる仕掛けをすれば彼らはしっかり儲かる訳で・・・・、
それが現状ではコモディティ一辺倒になっているだけ。

下がったところには必ず資金が流入するはずです。
但し、日本には注目してもらえるのかな???

最近は最新技術のビジネスでも、どの技術がグローバルで生き残れるのか!?
非常に不透明な事が多いですね。直近ではDVD規格とか。。
企業からすると技術開発は投資!!
どちらにどう転んでもいいようにヘッジしながらのバランス投資が重要なんですね。


はてさて、、、


私が国内の収益不動産を売却したのも、リスクヘッジが主眼。
極端な話としては、海外で充分な収益があげられるのであれば、100%それでも
よいのではないか??と。。
為替のリスクを考えて数国に分散することも可能でしょうし。

何しろ、日本の不動産一辺倒の収益スタイルはよくない!と考えている訳です。
国内不動産投資のリスクについては、散々語られていますし、そのリスクヘッジに
ついても皆さん沢山学習されていることでしょう。。読書

今更ですが例えば・・・・・、、、

地震や火災などの天災リスク・・・地域分散や損害保険のテクニックを使いますね。
金利上昇リスク・・・自己資本比率を高めながら低利固定ローンに切り替えていく。
空室リスク・・・追加設備投資や入居付けテクニックを駆使。

どうでもいいけど、どれもコスト財布かかりますねー。。
ほんと大家って儲からないです。。。しょんぼり

どのリスクも、学んでいけばかなり回避できるわけですが、決して完璧ではない
ですよね。

最近気になっているのが、入居者やその親近者の自殺リスクや犯罪リスク。
所得も二極化が進んで、もちろん賃貸入居者もその傾向に・・・。
考えたくもない事件・事故が起こる可能性が高まっているのでは??
事実、私の物件の近くでもニュースなった事件がありました。。。びっくり

それから、マーケティング的見地から、
埼玉など都心近県では、人口流入が顕著ですが、その分住宅は供給ラッシュ!!
新築建設も今だ盛んです。賃貸物件も供給過多で競争激化どんっ
中古物件は入居付けがかなり厳しい状況になっている状況です。
意外と地方物件より厳しい状況があるかも知れません。

ということで、、、
私の場合、築20年以上の所有物件は全部売却の方向に!。
これも新築物件を建設できたから成せたことなんですけどね。
(因みに、所有物件は全室バス・トイレ別になりました。。。)

投資や事業をする以上、ある程度のリスクは覚悟しなければならないでしょう。
しかしながら、出来る限りリスクヘッジしていくことも重要。
その手法は人それぞれ。

大家専業でやっていくなら、どんどん規模を大きくしていって、
空室リスクを軽減しながら、有利な借り入れ体制を整えていって、更に拡大!
という事業戦略もあることでしょう。
但し、逆に天災リスクや犯罪リスクは高まってしまいますよね。。


振り返ってこの10数年、、
私の様なゼロ資産素人でも不動産投資が成功出来たのは、なんと言っても、、
“ゼロ金利政策”の賜物。楽しい

今後、国内政策金利が上昇傾向をとるなら、今までの様な不動産投資情勢のまま
ではいかないことは明白でしょう!!


そろそろ、様々な局面で世界的転換期を迎えている気がします。
日本の経済破綻についても、可能性を全面否定は出来ません。

次の日銀総裁は、、誰がいいのか?よりも、何が出来る人なのか?を基準にして
選んでほしいものです。

さあ、
皆さんは将来をどう考え、どういった投資行動をとりますか???

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国内不動産を売却しましたー!!
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週末は実家でしっかり休めましたー。。男
実は、香港に行く前から様々準備していたのですが、そのうち最も重要な展開が、、
国内所有不動産の売却!!だったんです。

渡航前にいちよ契約は済ませていたのですが、
買主さんが融資審査待ちということもあり、契約と決済の日にちをなるべく近くに
設定したかったので、どうなるかな??と思っていました。

結果、帰国後に決済が決定!!
先週末、無事に終了しました。。拍手

これまでも、家不動産を買っては売却して、また買って・・・・を繰り返し、
なんとかここまで巧く規模を拡大することが出来ました。

キャピタルゲインを巧く得られることもあれば、
殆ど利益無し!ということもありましたねーー。

今回は、なんと過去最高のキャピタルゲインが。。。

現状、金融引き締めもあり、買える人は少なくなっている様ですが、
この状況でも買えるというのは、かなり信頼のおける人物や法人ということになる
のでしょうね。。

かなり、かなり、いい金額でご購入頂けました。
私が過去売却した中では、一番のご高齢!の買主さんということに・・・。

既にアパートを何棟か経営されているとのことでした。
管理もご自身でなさっているそうで、安心して引き渡すことが出来ました。

せっかく縁のあった物件ですからね。いい大家さんに嫁いで貰いたかったので、
よかったなと思っています。

ただ、収益不動産の売却って、要は企業のM&Aみたいなもんですからね。
その後、その不動産をどう運営して利益をあげていくのか?は、
社長?である大家の手腕によると・・・。
結構難しい側面もありますよねーー。


さて、
今回、何故売却だったのか???


勿論、「資産を海外に移動するため」というのが大きいです。
前述しましたが、目標としては、国内と海外の収益比を50:50にする!
ということですので、今年からは大きく動かしたいと思っていました。

これは、あくまで収益比であり、資産比ではないです。
海外の方がリターンが大きく狙えますから、少ない資産で済む場合が多いですよね。

国内の不動産なり金融資産なりを保持したまま、海外を増やせばいいじゃないか!?
という話もありますが、国内で不動産を保持するリスクも今回かなり検討しました。

ここらへんは、邪道大家そのもの。。。

私レベルとしては、かなり大きく資産移動したかったので、今回思い切ったのです。
但し、実勢価格として、5億円弱の国内不動産を所有している状態は変わりません。
(購入価格としては、ちょっと減りましたね。)

不動産鑑定士の先生とも話したのですが、、
「この時期、この価格での売却というのは、正解じゃないかと思いますよ!」
とお褒めの言葉を頂きました。

さあ、この判断がどう出ますかねーー??
将来歴史が判断してくれる!!ということなんでしょうか?

現状ではかなり満足しています。
次の一手をどうするか???またまた楽しみができました。。

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