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2010.12.17 Friday
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Kei氏と久々の会合。。
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2008.02.28 Thursday 23:44JUGEMテーマ:日記・一般
今日は、久々に“Kei氏”と面会。千葉方面まで出かけて来ました。
彼も、地元で新築アパートを建設した若き大家さん。。
何しろ、1棟目から新築ですからねー。でも分離発注したり、自分で部品発注したり、
大いにく工夫を凝らして入居者満足と利回りアップを達成しています。
ずっと、その物件を見せて貰いたかったのですが、ちょっと日程が合わず、
今回は全室入居中ということで、外観のみ拝見して来ました。
1階には大きなウッドデッキがあったり、2階へは吹き抜けの階段室があったり、
随所にこだわりが見受けられました。
その後、スタバに移動。
2時間程男同士のおしゃべりタイムに、、、。。
彼は、次のアパート構想について。。
またまた、、備品調達の為にアメリカまで飛んでいたのだとか
できるだけ安く調達して建築、競争力のある家賃設定にして入居促進する!!
細かいところまで丁寧に計画していくのが好きみたいで・・・。
そういうタイプには、アパート建設って面白くてしょうがないですよね。
また、私が帰国直後ということもあり、海外金融事情なども、、、。
彼も海外で起業した経験もある兵。
中国にも目を向けて早々行動をしているし、なかなか面白い話が出来ました。
やはり、若い投資家との話は興味深いですねー。
Kei氏、車出して貰ってお世話掛けました。
また会合宜しくお願いしますね!。
明日は早朝から仕事が入っております。週末は連続で金融・不動産セミナーに参加。
その後帰省の予定です。。
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収益不動産5億円、邪道大家の脱サラ投資術。 -
帰国しましたー!!
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2008.02.27 Wednesday 23:45JUGEMテーマ:日記・一般
取り敢えず、無事帰国いたしました。。
しっかし、かなり疲れましたねー。
やはり、大きなお金が動くのかと思うと、脳にもまして体力も使うもんです。
日程的にもギチギチだったので、ゆっくりコストを検討しよう!という時間も
なく・・・・??
実は、今回、ふたつの投資案件を進めようか!!と思っています。
まずは、現地で契約書類を準備して頂きました。
これからこちらでも準備を進め、4月位からは本格稼動!という感じにもって
いけたらな、と考えています。
金融会社も数社訪問、面会。
世界経済がどうも不安定な情勢の中でしたので、いいタイミングで“世界マネーを
動かしているプロフェッショナル”の意見を聞くことも出来ました。
いやあ、ここ数年の中では、最も勉強になった3日間ではなかったかなと。。
初めてお会いした日本人の皆さんとも、有意義な話が出来ました。
現地でお世話になりました皆様、大変ありがとうございました。
今後とも宜しくお願い致します。。
さあ、これが済んだら3月。スポーツも始まるし、、、
そろそろ、株・為替の金融投資も稼動し始めようかな
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新規物件購入に出かけます!
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2008.02.23 Saturday 22:39JUGEMテーマ:日記・一般
ええーー、、
今年の動きとして、必ず実行しておこう!と思っていたことがあります。。
日本の不動産投資が中心では、今後の収益構造として不十分であろう、と考えて
いたのですが、、、
今回、2年ぶりに香港に渡航してきます。
目的は、、とある物件の申し込みのためです。
(実際には、国内から送金しますので、すぐに購入とはなりません。)
想定表面利回り24%・・・・。
しかしながら、オフショア投資ですので所得税無し
やはりオフショアは有利ですねー。
但し、日本に円で収益を戻すと、所得税の課税対象になりますがね。
法人で売り上げに計上した場合はもっと有利に働かせる方法も、、、
これによって、
日本国内と海外とでの収益構成ポートフォリオがかなり変わります。
出来れば今後、50:50にはもっていきたいと考えています。
よって、日本の不動産には余程の好条件でないと手を出さないかも知れません。
勿論、物件は引き続き見ていきますがね。。
という訳で、
明日からフライトします。ブログもちょっとお休みさせて頂きます。
来週の水曜日には戻りますので、またご報告させて頂きますね!
では、行ってきまーす!!
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電子申告になりました。
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2008.02.22 Friday 23:55JUGEMテーマ:日記・一般
今日は、月に一回の税理士先生との面会。一ヶ月の監査をして頂く日でした。
個人分の確定申告については、自分で計算して相変わらずの“紙ベース”での
提出を考えていたのですが、、
今年から、電子申告にすれば5000円の減税になるとのことで。。
(住宅ローン控除と一緒で、所得税額から直接引けるのは助かりますよね。)
どうせなら!!ということで、税理士さんの事務所PCからやって貰える事に・・・。
無料でよい、とのことだったので、、お言葉に甘えて・・・・・、、、
各社さん決算前でお忙しいところでしょうから、申し訳なかったです。。
いつもすみませーーんって感じ。
法人でもそんなに税理報酬払ってないのになあ。。。
まあ、出世払いってことでしょうか???
今日は、特別な話題は無かったです。。
今度リフォームを予定している部屋は、個人所有なのですが、、
法人で一括借り上げしている物件の一部になります。
この場合、リフォーム代を法人で支払ってもよいらしいのですが、
大掛かりなリフォームの場合、減価償却していくので、、
今回は個人に付けた方がよいだろう!!という事に。。
法人は新築を建てたばかりなので、償却額が毎年とり切れない程あるのです。
当然繰り延べですがね。
さて、
前記事の新古品調達ルートの件なのですが、、、
別途お問い合わせ等も頂きましたが、今回は特別に個人に譲って頂いた感が強く、
私も今後確実に調達できる保障はありません。
何より、古物商屋さんが今以上に手広く商売することはないものと思われます。
残念ですが、現状ではご紹介等難しいものと判断しています。
ご了承願います。
私からのアドバイスとしては、皆さんがご利用になられているリフォーム会社さんに
一度ご相談されてみる事をお勧めします。。
近隣で活動されている古物商さんと接触できるかも知れませんよね。。
ご検討の程を!!
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邪道なルート開拓!
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2008.02.21 Thursday 00:10JUGEMテーマ:日記・一般
遡って、日曜日に急遽行って来た“某所”のご説明を。。
実は以前より、リフォーム時の水周り製品を安く仕入れられないかな?と
模索していました。。
8年程前に、区分のマンション(3LDK)をほぼ全面リフォームした時には、
バス・トイレ・キッチン・洗面台なども新品を設置したのですが、
合計200万円以上かかったという経験がありました。
設置費用(人件費)をカットするのは不安もありますので、、
出来れば製品自体を格安で仕入れるルートは無いかな?と考えていた訳です。
それも、賃貸住宅に使うのですから、新古品や中古品でもOKだろうと・・・。
そんな中、
土曜日の夜になって、以前お世話になったリフォーム業者Tさんから電話が。
この方とは、私の新築マンション建設前に建っていた一戸建てから新品のシステム
キッチンを取り外して頂く!という仕事をお願いした経緯がありました。
というより、実にその時だけの繋がりだったのですが、、、
どうもウマが合った!というか、色々と私の話も聞いて貰って何度か連絡をとって
いたのです。
電話の内容は、、
どうも、ユニットバスの新古品が格安であるらしい、、とのこと。
急遽なんですが、明日確認に行きませんか?と。。
気に入れば、その場で現金買いが原則らしいのですが、その日はまず下見でよいと。
ということで、急遽、、埼玉のとある田舎駅前で待ち合わせをし、
車で30分程の某所に向かいました。
(場所など詳細はお伝えできませんが、意外に都心からも近いです。)
向かった先は、ゴルフ場の合間を抜けていく様なロケーション。
広大な工事現場の様な場所でした。。
「リサイクルショップ」というとちょっと違和感があるのですが、、
いわゆる“古物商”というご商売なのでしょうかね。。
とんでもない規模で、建設設備をリサイクル使用出来るように流通させていると。
なるほど!!という感じのおやじさんが社長さんらしく、、、
「話は聞いてるから、どれでも見て行ってよ。」と大きなプレハブに案内されました。
中はこんな感じで、、、、
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久しぶりの交流会。
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2008.02.20 Wednesday 16:52JUGEMテーマ:日記・一般
昨夜は、サラリーマン時代の取引先だった皆さんと久々の懇親会などを。。
メールでは連絡をとりあっていたのですが、実際に会うのは約3年ぶり。
風貌も、、変わった人・変わってない人、、いらっしゃるものですねー
それでも、みんな私より年下なので羨ましい限りです。。
ただ、私が属していた会社もだいぶ様変わりしているらしく、、、
「昔はよかったのに!」的な愚痴話も多く、ちょっと可哀想な面もありました。。
どうも、売り上げの然程上がっていない企業では、実質的な“人余り”現象になって
いる様ですね。
年歳はいってるけど、たいした仕事はしない。でも人の仕事に口は出す!。
尚且つ責任はとらない。って、もう最悪のパターン。。。
そんな人材が増えている様です。
まあ、そんな企業ばかりじゃないんでしょうが、
古い体質のメーカーなんかには多いんじゃないかなあ??
今後自分の会社がどうなっちゃうのか??危機感が全く無いんでしょうね。
こういった企業って、日本自体の縮図!!といった要素が強いからほんとに心配です。
(今日も株価13300円台に逆戻り・・・・・!?)
私は常々こう思っていました・・・・・、、
「サラリーマンというのは、頑張れば頑張るほど辛くなっていく!」
逆に今は、
「個人事業者は、頑張れば頑張った分、自分の身になり楽になる。」
というのを実感しています。。
まあ、頑張らないで適当にサラリーマンやってるのが一番楽かも知れませんがね。。
結局、、、
「yamさんは一番いい時期に辞めましたよねー。。」と言われ、
申し訳なく思った一晩でした。。
A社の皆様、ご馳走様でした。
次回は、発展的な話をしましょうね。。また誘ってください!!
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休めず管理業務。。
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2008.02.18 Monday 23:51JUGEMテーマ:日記・一般
いやあ、確定申告も終わって実家での〜んびり休もう!と思っていたのですが、
管理業務を自分でやってますとそうともいかず、、、
こういう時にタイミングよくというか悪くというか!??
入居者さんからたて続けに電話が・・・・・、、、、
土曜日。
先ずは、女性の入居者さん。
いきなり、、、
「すみません。うちのガスが爆発しましたーーーー」
って、????
詳しく聞いてみると、
ガスコンロに火を付けた際にボンッ!と大きな音がしたのだと・・・。
もう一度付けるのが怖いので、みてほしいのだと・・・。
たぶん、直前に点火した際に若干ガス漏れしていただけと思いますが、
ガス会社さんに直接連絡してもらうことにしました。
その後、本人からもガス会社さんからも全く連絡が無いので無事だと思われますが、
爆発!!には驚きましたねーー。。
次は、
男性の入居者さんの部屋で、洗濯機の排水口から漏水している!と。。
これは入居付けの不動産会社さん経由で連絡が入ったのですが、
こちらも女性の担当者さんでしたが、連絡を受けた時の話では、、
「排水口から水が溢れている様なんです!!」って、????
どう考えても逆流はしないだろう!!??
もしそうだったら、既に物件全体が危ないって!!と思ったのですが、
そこは冷静に、、こっちで対応しますから大丈夫ですよー!!とお伝えしました。
どうも、新人さんだった様で、パニクっちゃったんでしょうねー。
いちよ、水道屋さんにも見てもらったのですが、特に大げさな詰まりは無かったので、
排水口下の部品に若干のゴミ詰まりがあっただけの様でした。
但し、排水口と洗濯機の排水ホースはパテ埋め連結されている様??で、
それを水道屋さんは外してしまったとのこと。
元々が、どんな設置方法だったのか??と疑問なわけですが、
その水道屋さんに頼むと、パテ埋めを同じ様にするだけで出張費込みで
なんと15000円だと。。
であれば、やっぱり自分で見にいかないと駄目だな!と思い、結局
現場を確認すると、、、いやあ酷い状態でしたーー。
状況を確認し、一度部品を調達にホームセンターに。
このサイズは現在販売していない様なのですが、別の部品を代替で購入。
再度伺い、何とか補修は完了しました
それにしても、小修繕で済むところを大袈裟に表現されると困るんですよねー。
不必要な出費が出たりしますし。。
自分で物件管理してると、殆どのことが自分で出来る様になりますので、
費用負担が無くなってキャッシュフローが断然よくなります。
これこそ邪道な大家道。
滅多にありませんが、この様に面倒な電話や小修繕が必要にはなります。。
但しどうでしょう?。私でも、、3ヶ月に1回位かなあ??という程度です。
それでも、面倒な事は嫌??ということで、5%手数料払います??
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収益不動産5億円、邪道大家の脱サラ投資術。
昨日は、またまた邪道なルート開拓に成功!。。またお伝えしまーーす。。 -
申告終了しましたー。。
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2008.02.15 Friday 09:13JUGEMテーマ:日記・一般
バーナンキ発言から昨日の上げを喰う展開で、どの市場も不安定ですよねー。
というか、きっちり下げてる!?
2月中は完全様子見しようと思っていますが、3月はどうなりますかねー??
さてさて、、今朝終わりました。。確定申告。。
今年も疲れましたーー。
流石に、住民税まで無しにはできませんでしたが、
とりあえず、所得税はOKでした。
どうしようもなかったのが、事業税。。これって不動産所得額で決まってしまうので、
290万円の控除額以下にはどうしてもなりませんでしたねー、、って当たり前か!?
去年もこの話をちょっと書きましたが、
今年の申告分から実施される所得税から住民税への税源移譲の件、、、
これって、やっぱり格差拡大策なんですよねーー。
おおよそ年間所得700万円以上の納税者には有利に働きます。
年収では1千万円近くということになりますでしょうか!?。
何故なら、、
所得税と住民税では、人的控除の金額に差があるからなんですよね。
例えば配偶者控除などは、所得税では38万円に対して住民税では33万円。
(なんでそうなってるのか?は担当者に詰め寄ってもよく解りませんでしたが・・・・・??)
基礎控除も同様ですし、保険料控除も控除割合が低くなります。
一番差が出るのが特別障害者の扶養控除で、35万円が23万円になっちゃう!!??
他にもありますから、人的控除を多くとっている納税者程、不利になる訳です。
所得額700万円以上の納税者は、住民税率が13%⇒10%に下がるので有利と。
(所得税で税率が上がっても、直接控除額が上がっているので変わらない。)
細かい話の様ですが、一人分が積み重なると結構大きい金額になりますよね。
いろいろありますねー。
不正だけでも嫌になってるのに、こういったことだから納税したくなくなるんだよなあ。。
今日から週末は帰省します。。。ちょっとお休みでーす。。
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確定申告準備で。。
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2008.02.13 Wednesday 23:29JUGEMテーマ:日記・一般
毎年この時期は辛いのです。。
ひとつが花粉症。15年選手って感じです。。
もうひとつが確定申告。
先週から、かなり本気に取り組んでいるのですが、
何しろ1年間さぼっていたので、、、
法人の分は税理士先生にお願いしているのですが、個人分は毎年自力なんです。
でも、所得税のコントロールが効くので毎年四苦八苦しながらでも頑張るのです。。
毎月手を抜かずにきちんと整理しておけばもっと時間短縮できるんですがねー
収入額が増える、収入経路も増える。
それに伴って経費や償却や控除も増える。
どれがどれにどの程度該当するか?させるのか?
法人は個人に地代を支払い、個人は法人から融資をとるという関係も複雑にあり。。
しっかし、複雑だーーー!!!
数日かかりましたが、何とか今日目処がつきました。
今年も個人では所得税がゼロ!になりそうです。
それから、今年から住民税でも住宅ローン控除が引けることになったので、
こっちでもゼロ!を目指します。
さすがに、来年度はこうはいかないでしょうから、、
何か策を講じないとです・・・。。
一番には、物件購入なんですがねーー!!??。。
ちょっと違った策も考えてます。
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融資はどうだ!?
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2008.02.11 Monday 23:48JUGEMテーマ:日記・一般
G7が適当に終了し、やはりマーケットは嫌気がさした感じですね。
まあ、予想通りなんでしょうが。「額賀に釘!(ぬかがにくぎ)」とかって言われて
財務大臣も馬鹿にされたもんです。
やはり、信用復活にはEUの利下げというのが次の一手になるんでしょうね!
さて、先日お話しました融資に関する話・・・・。。
今回の物件は、ほぼ都心と言ってもいいエリア。
JRの駅から徒歩5分程度。商業地域で100%・500%という好条件!!
マンションというより、見た目は商業ビルといった雰囲気。
(1階以外は居住用です。)
但し、築年数が20年を超えているので、融資期間も問題になるかと。。
建築時は、財団法人の所有だった様で、それはそれは無駄な造りも!?。
表示金額が3億円超え。強気の指値で3億丁度位かな?と踏んでいた
のですが、、、、
積算評価では、ほぼそれ位はいくだろうと予測できました。
また、今回の物件はノンリコースでお願いしていたので、収益還元でどの程度の評価
がされるのか?も課題でした。
表面では利回り10%程度ですが、大きな物件では経費関係もそこそこ掛かるので。
(エレベーターもありますし、固定資産税もやや高めで。。)
結局、出てきた数字は2億5千万円。ぴったり3億円の評価は出ていた様です。
そうなると、3億円以下で指値を更にきつくするか、
もしくは共同担保を入れて融資金額を伸ばすかしないと、ちょっと厳しい感じ。。
5千万円+諸経費が1千万円以上。敷金・権利金として1千5百万円も入っていた
様なので、まあ5千万円用意すれば何とかなりそうですが、、ちょっとなあ???
しかも、ノンリコースではなく通常融資で!とのこと。
となると、融資年数も短くしか設定できない様で、20年か悪ければ15年だとか。
ノンリコースはNGなのか?と思ったのですが、やはりその場合は
融資額が更に下がってしまうとのこと。先方もリスク回避したいですからね。
取り敢えず、
指値の件を更に交渉することと、共同担保用に現在所有している物件の担保余力を
みてもらうことを宿題にして来ました。
どうなんでしょうかねーー??
担当者本人も、去年までならもっと金額出せたと思うのですが・・・・、と。
んんんーーー、、、
でも、考えてみれば、、
設立1年のしかも個人会社に2億5千万円も融資してくれる!!??って、
いくら相応の物件があるからといっても、ありがたい話ではあります。。
今後、収益不動産の事業はどうするのか?
その他の収益事業や投資はどう展開していくべきなのか?
いろいろと考えるところもありまして、、、、、
まあ、冷静に方向性を見極めて行こう!と思っています。
進展はまたご報告させて頂きますね。
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