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入居決まりました!!
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塗装をしていた物件の1階に20坪の事務所があるのですが、
4月から空室でした。

今回、塗装工事をするにあたり、その事務所前に工事車両が置けるので
これ幸いってことで実施した訳です。。

そして、ドアを新品にして軒下も真っ白に塗装したところ、、、、



入居が決まりました!!!
しかも先回の入居者より、5千円程賃料アップで。。。
とりあえずよかったです。。

約3ヶ月ロスしてしまったので、
やはり事務所・店舗系は厳しいなあ、、、と実感していた矢先だったので
助かりました。ホッ!!

建物は全体的に印象がよくなったので、まあやった甲斐があったというもの
ですね。

次の空室もちょっと手を入れようかなあ?と思っているところです。
築20年ともなると、退去後は設備の老朽化が目立つんですよねえ。
デザインの古さとか、機能性とかも。。

物件状態をキープするのも大変ですよねえ。
今後もコストはかかりそうです、、、、、。。。

私の基準は、掛けたコストが2年で回収できるかどうか!?
を分岐点にしています。

ひとりの新入居者が更新したら黒字化!!という基準ですね。
皆さんはどうでしょう??


























 
| 邪道大家yam | 賃貸管理業務 | comments(2) | - | pookmark |
空室!空室!
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5月に入って、入居状況が悪くなってきていますねえ。
うちの物件でも事務所1戸と居住用1戸が退去になりました。。

事務所の方は、業績悪化による支店の解散だそうです。
居住用の方は、いわゆる独居老人と言われる方だったのですが、
長期入院されるとのことで・・・・なんとも悲しい話です。

物件の近所を探索していたら、とんでもない賃貸マンションを見つけました!


空室

1階こそ事務所貸しで入居があるようですが、
2〜4階は15戸中なんと、、10戸空室!!!

ベランダ外側に大きく「空室」って看板付けちゃって・・・・
そんなに空室があるマンションって嫌じゃないか!?って
思わなかったのでしょうか??

こうなる前にどうにかしよう、という気にはならなかったのか??

この状況でも経営に支障はないのか??


疑問は多く残りました。。


といいつつ、これも現実。
怖いですねえ。

このところ、株も為替も世界的におかしくなってきましたし。
ソブリンリスクがEU圏のみならず広がっていきそうで・・・・

日本も、とっとと財政再建しないとほんとにヤバいですよ〜〜。






















 
| 邪道大家yam | 賃貸管理業務 | comments(0) | - | pookmark |
GW休みですが・・・
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GWは全休で〜す。

実家に帰って、ただただ食べて寝てました。。。

但し、、、


休み前には、物件の雨漏り事件が発生し・・・・・・

急遽、現場に駆けつけ確認を。。


2階の部屋の居室に天井から漏れていたので、これはマズい!!
っていう感じだったのです。

よくある、上階の洗濯機排水漏れとか、浴槽の漏れとかではなさそうで、、、

取り敢えず、上の階を確認しよう!ということで、
電話連絡をとったのですが、不通で、、、

会社も既に休みらしくNG、、、

どうしたものか??と思っていたら、たまたま入居者本人から電話が入り、
駐車場の件だったのですが、、雨漏りの件を話すと直ぐに帰りますと。。

ということで、ちょっと待ってから3階の部屋に伺うと、、なんと・・・・・・


ベランダがプール状態だったんです。。


深さは10センチ近くあったでしょうか??
排水口が何かで詰まったんでしょうねえ。
 
よく見ると排水口の金皿が無いんです。
これじゃあ何でも詰まっちゃうじゃん!!

どうしようか?と思ったのですが、ここはひとつ手を突っ込んでみよう!と。

外部配水管はクランクしていたのですが、どうもその手前に何かが・・・・・・

かなり硬い物体があり、どう突いても動かない感じで。

これは全く無理そうだ!!と判断し、業者さんを呼ぶことにしました。


結局、器具を使って無理やり突いた感じでしたが、何とか異物が配水管を通って
下に落ちて行きました。

当然、プール状態だった水も一気に流れ、ベランダの床部が見えました。。

ここには、仮設で排水口に金網を張って終了。


次に、2階の部屋の天井部に残った水をキッチリ排出して、タオルでふきあげて
周囲もキレイに。

3時間後、6時間後と確認をさせてもらいましたが、
漏水は止まった様でひと安心出来ました。。

よかった。。ホッ。


当初、建物内部の配水管から漏水しているのでは??という不安もあったのですが、
原因が解ってよかったです。

但し、ベランダには微かに漏水箇所があるわけで、、
タイルのクラックとかシールドの老朽化亀裂とか幾つか考えられるので、
そこは補修が必要でしょうね。

この物件では、そろそろ大規模修繕を考えていたところなので、なるほど!な事件
でした。

工事の際は詳細ご報告したいと思います。



























| 邪道大家yam | 賃貸管理業務 | comments(0) | - | pookmark |
満室継続です、、、、、。
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満室が続くとこの時期でも暇か!?と思って、
オリンピック見てのんびりしてたら・・・・・

ひと部屋、2月末で退去!!という話が来てしまい

そこで、、入居直前で空いていた並びの部屋から写真をいっぱい撮って
仲介各社のHPで掲載してもらいました。

やってみれば、それなりの成果があり、、
あっという間に申し込みが来て、写真だけで契約しちゃいますと。。

どうも遠方の方らしく、実際に部屋を見ている時間もないので、
建物周辺の写真とかもメールで送ってもらったところ、それでいいのだと。。

男性の40代単身ということらしく、あんまり気にしないんですかねえ。
よく聞けば、、大学の准教授なのだとか・・・・

地方と東京を行き来するので、途中のさいたまで暮らすことにしたのだと。
いろんな人がいるもんだなあ、、とあらためて感心。

ということで、3月中旬新入居が現入居者の退去前に決まってしまいました!
こんな時期にありがたい話です。

それもこれも、各社の営業担当がマンパワーを発揮してくれているからで・・・
本当に頭が下がります。

まあ、こういう時は味方ですが、逆の立場では敵になる人達ですからね。
入居者が動いてくれないことには商売にならない人達な訳で・・・、

うま〜く付き合っていかないとですよね。
ちなみに、この繁忙期にはあんまりしつこくメールとか電話とかしない方が
いいと思います。

先方もかなりウンザリしてますからね。。。


















| 邪道大家yam | 賃貸管理業務 | comments(0) | - | pookmark |
1月中に満室復活!ホッ。。
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大家にとって、満室!はやはり心地いいですねえ。
土曜日に、残っていた1部屋に申し込みが入り、やっと満室に戻りました。。

この部屋。築20年になる物件のしかも1階のくらーい部屋だったのですが、、
若い女性の単身者で決まりました。

賃料は5%程度のダウンで済みました。
1月中に決まらなかったらもう少し値下げするつもりだったのですが、
何とかよかったです。

昨年、こんなセミナーに行ってたのですが、、、







料理教室ではなく、、、実はIHクッキングヒーターの説明会です。
まあ、有名イタリアンシェフのパスタが出るということでいそいそと
出かけたのは事実ですが、、、。

うにたっぷりのクリームパスタ超ウマでした。。。。

特に、IHを賃貸住宅に導入しよう!とかではないのですが、
この前に東京電力のセミナーがあって、そちらでは、オール電化の賃貸住宅
がどれほど好まれているか、という感じの売り込みセミナーだったのですが、

私が注目したのは、セミナーの中で語られていた門外不出のデータ!!
東京電力と実際に契約している賃貸住宅の戸数割合が、築年数毎に出されて
いました。

勿論、築年数が浅い程100%に近い数値になっており、築年数が増す程に
どんどん低下します。

築20年の物件ではなんと約50%になっていました・・・・・・。

これは、築20年の物件においては、部屋数の半分しか電気の契約がされて
いない!という事実に基づいている訳で、、、

怖い話だなあ、、と改めて実感したのです。

東京電力では、こういうデータもしっかりとってるんですね。
専門の部署があるみたいです。

うちの中古物件どうしようかなあ??
今年はいろいろ考えさせられそうです。。。

それにしても、パスタは美味かった!!






















 
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新入居続いてます・・・・
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先週は、年明け早々になんちゃら菌が入ったみたいで寝込んでしまいました。
背中は痛いし、下痢はひどいし、食事もとれないので体力も低下して・・・・

ここまで寝込んだのも久々でしたねえ。
毎年、体力も衰えてくるのでちょっと具合が悪くなると駄目ですねえ。
長引いちゃって・・・・。

何とか今週は復活してきました。
営業活動も物件掃除も復活で、、、

年末から年始にかけて退去した5戸のうち4戸は新入居が決まりました!!
とりあえずホッとしました。1月中に残り1戸も決めたいところです。

ちなみに決まったのは、どれも3年前に新築したRC造の1Kタイプのみ。
築年数が古い物件はなかなか決まりません。

わざわざ築20年とかの古い物件に入りたい人もいないんですねえ。
古さを逆に「売り」にしていく!という戦略もあるでしょうが、
どこを差別化するか?賃料をどう設定するか?難しいところではありますよね。

因みに、賃貸住宅の空室率が17%超えているとか、新聞記事が出た様ですが、
一昨年から私が言っていたのは、、
「近い将来、空室率は年20%を超える&賃料が20%ダウンする。」という
最悪のシナリオ。

かなり近い線まで来ていると思います。
要するに、家賃収入がいい時の70%とかまで落ち込むことになる!!と。

そんな背景の中でも競合に勝っていかないとならないのは厳しいですよね。
業界ではよく、2015年が世帯数のピークと言われてきましたが、
どうももう少し早まりそうですね。

それから、デフレ。ゆるやかにはなっても長引くでしょうし。
円高は一服するでしょうが、経済は先ずもって参議院選挙まで不透明な感じも
続くでしょうしね。

賃貸経営については、この3月までの間に今後の方向性が見出せることと
思っています。



















 
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今週は既にお休みモード?
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既に、12月もどっぷりしてきたので、賃貸の営業もほぼお休みモード。
特に単身者は新年の新卒関係を待って!という状況ですかね。

1月に入ったらどうにか動いて欲しいものですが、、、
どうも新卒の就業率も低い様で。。

またまた就職氷河期ってやつなんですねえ。
ほんと、困りものです


今年のうちの退去者をみると、、

        6万円〜7万円の月額賃料だった単身者が、、、
                                              ↓
                            
(譲マンションを購入!!        賃料5万円以下に転居
(たぶん同額程度のローンあり)

という二極化がはっきり出てしまった感じでした。
但し、,2割で△8割。下層に落ちていってしまった〜〜〜〜っと。

この傾向は来年も続きそうですねえ。。

1〜3月期も余談を許さない状況になりそうです。
過去新築したマンションも新年になると丸三年目。

そろそろ退去が連発してもおかしくない時期になっています。。
新築はこれが怖いですよねえ。
入居時期が横並びだから、退去も結構近い時期になりがちと。

少しでも幅があるといいなあ。。と祈るばかりです。。。


















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内見を増やすコツってあるの?
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気ままなネコ。さんより、空室の内見がない!っていう話があったので、、、
ちょっとだけ思うところを書きますね。

先ず、
全国的にみて賃貸住宅の入居者は増加しない!!これ大前提。。

地域によっては、向う十五年以上も世帯数の伸びが期待できる所もある。
勿論逆もある。 いや、逆の地域が殆どだ。

私は、後者のいわゆる世帯数が落ち込む地域では、、、
この商売はもう無理だ!と思っています。

前者の、、言ってしまえば、「東京圏」であっても、
需給バランスが崩れるのとデフレの進行で、より厳しくなるのは目に見えてます。

そんな中で、どう商売をしていけばいいのか??


「‐ι焚礎佑鮃發瓩董↓⇔通するように工夫する。」


これに尽きるかと、、、、、。
メーカーに勤務していた時に常々そう考えていました。
要するにマーケティングですよね。

どのみち、50戸や100戸位の小規模大家であれば、
自分の行動力を含めて経営資源を集中させられますよね。

要するに、やれるだけやってみるしかないのかと・・・・・・。


具体的にというと、、、
,蓮皆んなやってるでしょうから敢えて、、、ですが、
●他の競合物件より優位性を何かしら出す!設備系がいいですよね。
●賃料を千円でもいいから競合より下げる!
●申し込みし易い様に、敷金・礼金・手数料関係を考慮する!
何しろ、競合物件より有利な点を多く作ることに注力です。。。

私は△諒がより難しいと思っていますが、、
とにかく、「仲介会社の営業マンが紹介したい!と思う様に工夫する!」
ということでしょうか?。。
●退去の告知があったら、即ネット掲載をお願いする!
●チラシを持って各店舗をしらみつぶしに訪問する!
●仲介会社からの電話は何があってもすぐでる!
●仲介会社の我がままに耳を貸す姿勢をみせておく!
とか、常日ごろから仲介の営業マンとは情報交換して人間関係を
作っています。

先般、3部屋空いた後満室になった物件には、いまだに、
「次の退去予定はないですか?」と問い合わせがかなりあります。
,諒件自体の力も勿論ですが、△脇辰砲海了代には必要ですよね。

但し、
この賃貸業というのも、立派な事業経営なので、、
経営が不安になったらどこかで退くというのも選択肢ではあると思っています。

最近、セミナーに無理やり参加させられたりしているのですが、
来週掃除が終了したらまた記事にしてみたいと思っています。。
明日から、ちょっと手間な工事を自分でやるもので・・・・・・・・


























| 邪道大家yam | 賃貸管理業務 | comments(1) | - | pookmark |
申し込み者の住居を確認に!
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先週末に、新入居の申し込みのあったご家庭の、現お住まいに行って
みました・・・・。

勿論、外観とか地理的な確認だけですが、
結構憶測を呼ぶ場合がありますからね。。

今回は、申し込みのあった物件から徒歩2分程の近さ。
まず、ご実家(奥様の)の方に・・・。

申し込み者の義弟さんが継いでおり、表札から察するとお父様も健在かと。
但し、違う苗字もあり、どうも二世帯住宅になっている様子。

外観はいわゆる軽量鉄骨の2階建てで40坪位はありそう。
二世帯でも充分でしょう。

違う苗字については不明です・・・・・

次に、お申し込みのご家庭のお住まい(賃貸アパート)に。
こちらも物件から徒歩3分程の距離。
築20年程度の2DK4戸振り分けアパート。

軽量鉄骨造のよくある小規模アパートですね。その1階。
これが南側の目の前が隣の建物!という真っ暗物件でした。

なるほどねえ。。。
と即納得できる状況でした・・・・・。

快晴の昼12時頃にぷらぷらと動いたのですが、
それでも、全く日差しが入らないんです。

まだまだこういった所に住んでいる人もいるんだなあ、、、、と
妙に感慨深くなってしまいました。

仲介会社さんの話では、、

●ご結婚されてから6年程度は同じところに住んでいる様だ。
●賃料は、うちの物件と殆ど同じ程度らしい。
●息子さんの小学校に入学したばかりなので学区はそのままがいい。
●現在のお風呂はバランス釜仕様である。

という様な情報が得られていました。
属性としては多分問題はないのですが、逆に、、、

うちの物件でよいのでしょうか??って感じです。
広さ的には若干狭くなる様な気もします。収納が少ないので。。

多分、お子さんの成長と共に数年で窮屈に感じちゃうんじゃないかなあ?
まあ、それまでは誠心誠意努めさせて頂きますよ〜〜〜
宜しくどうぞ。。。。。

子供が煩くなきゃいいけど・・・・・・・・・・・・






























 
| 邪道大家yam | 賃貸管理業務 | comments(0) | - | pookmark |
体力勝負の成果。
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申し込みの入った2DK部屋は、退去の翌日内見だったので、
クリーニングが全く出来ていなかったので、何でかなあ??
とちょっと不思議でした。

まあ、居室自体はそこそこキレイではありましたがね。
浴室はかなりの汚れで・・・・。

となると、、、
やはりこれが鍵だったのでは??と。



丁度、空室に上がる外階段の横にある植栽。
かなりボーボーでしたが、、退去立会いの前日にやってみました・・・・・



全部刈り取ってしまいました。。やる時は極端な性格なもので・・・・
奥まで見通しもよくなって、かなりスッキリしましたけど。
体力かなり消耗したので、その成果かなあ?と自分なりには。。


ただどうも、現在の住居がかなり古い2DKで給湯がバランス釜らしく・・・
小学校の息子さんの学区を考慮して近所で探していた!ということらしいです。

旦那さんと奥さんも働いていて年収は700万円以上あるので、、
うちでいいのかなあ??っと思ったりしたんですがね。

ご実家も近所らしいので、明日確認に行ってこようと思っています。
これも仕事のうちと・・・。



































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