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物件買いました!!!
JUGEMテーマ:日記・一般

なかなか物件が出てこない感じだったので、今年中には買えないかなあ??と
思っていたのですが、なんとなく買えました。。。

先般、買い付け入れた物件です。
トータル1億弱の物件で、いちよ表面では10%以上まわってます。
入居状況は9割。賃料ベースでは95%はあります。

まあ、まずまずですかね。
駅や商業施設には近いので生活には全く問題ない場所ですし。
1階が店舗。2〜4階に1DK〜2DK程度の部屋が9戸といったもの。
どうも競合も多そうです。

この間、融資に奔走したのですが、実質交渉四行目で決まった感じです。
なかなか条件厳しかったですねえ。。

詳細はまた後日に。

しっかし、こんな経済も財政も政治も混沌とした状況で大丈夫なのかねえ??
買っちゃったから、また頑張るしかないですけどねえ。。。

取り敢えずのご報告です。。



























| 邪道大家yam | 不動産日記 | comments(0) | - | pookmark |
買付け入れてしまいました。。。
JUGEMテーマ:日記・一般
 
ここ数ヶ月、物件購入にむけて動いてはいたのですが、なかなかこれぞ!という
のが無くて・・・・・

銀行には、既存取引先も含めて7行程挨拶には行ってました。
法人と個人の業績内容や今後の方針をどうするか?
会計士の先生との事前打ち合わせ内容を話したりして、、、

私の現状で、おおよそどのような物件であれば融資可能か?
今回は理由あって場所限定で探していたので、勿論中古が中心だったのですが、
土地のみとか戸建の中古物件も含めて、かなり物件種類は広めてました。

銀行から推薦されたのは、若干駅から離れても土地広めのアパート系。
要するに、建物が古くても土地の評価が出せる物件ということ。。
収益性は9%程度でもOKと。

ただし、そういうのって築20年以上の木造や軽量鉄骨の2階建てアパートって
感じで、私的にはちょっと・・・・・・・

最近見たのはこんな感じ、、、、







結局、この辺の物件はパスしてしまいました。
結構安くなった物件もあったんですけどねえ、、、。

収益性が一番ということであればいいんでしょうが。。
なかなかそこはねえ、、、、


ということで、
今回買付けいれたのは、さいたまの主要駅2駅から徒歩10分圏。
商業地域で、角地建蔽率90%・容積率400%の土地40坪弱に
築25年以上の鉄骨造ビルなんです。

融資はそこそこ大丈夫だと思いますが、
築年数が経っているのはちょっと気になります。

まずもって評価出しづらい物件だし・・・・

まあ、どうなりますか??楽しみに待つことに、、、。。

























| 邪道大家yam | 不動産日記 | comments(0) | - | pookmark |
思う存分見ております。。。
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なんとPC壊れてしまい、、、、、、、、、
困り果てておりました。。。

取り敢えずモバイルPCで、何とかしのいでおりまして・・・
 

但し、予想される通り、、


サッカー、サッカー、サッカーーーーー


してる訳で・・・。。。

要するに毎日眠い訳です。


でも、ちょっと前の賃貸住宅フェアには行きましたよ〜〜。



でも数年前に比べると、かなり寂しい感じですよねえ。
広さも小さくなったし。
東京電力さんとか、東京ガスさんとかの超大手がアピール合戦する場!
になってる位で、ブースは随分こじんまりだなあと。

やはり、供給過多で一時のブームも下火で落ち着いたってことすかねえ。

久々、不動産会社から独立したS氏に再会し、ちょっとだけお話できました。
みんな頑張ってるんだなあ。。

さてさて、

そろそろ私も物件欲しくなってきたので、諸々整理して取り組みしようかなあ??

結構情報はとってるんですけどねえ。
私が取り組みたいと思う面白そうな物件は、なかなか出ないですねえ。
中古収益物件の動きはそんなによくはないようですけど。
皆さんはどんな動きされてるのでしょうかねえ。。。

ちょっと銀行にも行ってきたので、ご報告できるといいのですが・・・。
























| 邪道大家yam | 不動産日記 | comments(1) | - | pookmark |
売却時の初体験。。
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今回、物件売却にあたり、昔の登記済権利証ではなく、、、
「登記識別情報」ってやつだったもので・・・・

ここ数年で購入してた人は解ると思いますが、
例のシールが付いてるやつです。。

これで売却するのは初めてだったので、ちょっと??でした。

司法書士の先生からの指示が来て、
(勿論、全部お願いすることも出来たのですが、何しろ自分でやりたい方なので)

「決済の当日、もしくは前日に登記識別情報の証明書を取ってきて下さい。」
とのことで・・・・・。

要するに、貴方が持っている登記識別情報は売却する直前でも本物ですよ!
ということを法務局で証明して貰う必要があるのだと。。

なんじゃそりゃ??と思いましたが、
登記の正確性を期す為、とのことらしいので何とも。。??


そんでもって、段取りとしては、

例のシールを自分で剥して、、、コピーをとって提出するんだとか???。。。


あれ、自分で剥すの??と思ったのですが、
しかもコピーとれ!って、なんだかなあ??

確かに、好奇心で、あれ一度剥してみたかったのですが、、
ほんとにやるとなるとねえ。。

ほんとにいいんだねええ!!と思いながら・・・・・・・





やっちゃいました〜〜。。

ということで、一筆につき1枚づつコピーをとって、
証明書貰うための依頼書を書いて、
所轄の法務局に提出!!

印紙は一筆分が200円でした。

決済日の前日に行ったのですが、司法書士の先生に言われただけじゃ??
だったんで窓口で確認したらやっぱりそうで。
でも、コピー機が法務局自体には置いて無くって、聞いたら
「近くのコンビニでどうぞ!」って、、、なんじゃそりゃ??

初めての体験って、幾つになっても??な部分がありますよねえ。

それにしても、こういう面倒の掛け方ってどうなんだかなあ???





















| 邪道大家yam | 不動産日記 | comments(0) | - | pookmark |
動きのある3月、動きました!!
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お陰様で、体調も少しずつ快復基調になりました。
実は、3月の連休位から急スピードで動きだしまして・・・・
年度末に滑り込みで、、


また、物件売却しました〜〜〜〜〜。。。


このところ、融資もかなり活発になりだしてきた様で、
属性がよければ結構出しはじめてるみたいですね。。

実際に融資担当者も今年はかなり忙しかった!と言ってました。
物件購入できた方も多かったのではないでしょうか?


ところで、なんでこの時期に売却したのか??


先回の売却から2年が経過。そろそろキャピタルゲインが欲しくなる時期で・・・・・
って、、

それだけかい???と思われそうですが、

以前にもお話した通り、
これまでかなり不動産の資産ウエイトが高かったので、
かなりの修正を加えたかったというのがあります。

賃貸不動産のインカムゲインに頼る構造から、
より金融資産で稼ぐ方向に修正していこう!ということなんです。

これは、かなり国内の賃貸不動産業が危うい!!という判断が基になっています。
更には、日本自体の財政が危ない!!ということも。。。

仮に、日本が破綻!!みたいなことになった場合、、、
不動産は負の資産でしかないですからねえ。。

今回の売却で年商ベースでは半減しましたが、債務が一掃できて収益額は若干の
ダウン程度にできました。

但し、キャピタルゲインの額が結構なもので・・・・・・

今後、節税対策に動かないとなんです。。
ウルトラC技とはいかないまでも、B難度くらいの技で乗り切る予定です。

更に体調整えて頑張ります!!



























 
| 邪道大家yam | 不動産日記 | comments(0) | - | pookmark |
物件買う気にはなれず・・・
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このところ、入居付けの仲介会社さんを営業していると、
物件を売りたいと思っている個人の大家さんが増えているのだとか。

年代としては、勿論60〜70代が多いそうですが、お子さんがいるにも
かかわらず継ぎたくはないのだとか。。

大家業の嫌な部分をしっかり見ちゃった!のでしょうかね。
或いは、親の方も無理して継がせることもない!という判断か?。

そもそも、
バブル終焉期に建築して20年経過程度であれば、そこそこ投資額も回収
できているでしょうし、無理して事業継続する必要もないんでしょうね。

早めに切り上げて現金化するのは正解だと思いました。

営業メンバーは、
「月額4万円台くらいの中古アパート買ってくださいよ〜〜。」
なんて調子のいいことを言ってましたが、これがあながち。。。

というのも、
さいたま市内では、単身者の賃料価格帯が今年後半から、ぐーーーっと
下降線を辿ったままで。

実際に、単身者で決まるのは、4万円〜5万円位が最も多いのです。
新築で7万円台はしっかりとれていた3年前とは全く違う世界に!!??

現在、うちの物件では6万円台にしてますが、
それでも客層がかなり絞られてしまうのが実情です。。

それもこれも、、、
大手の◎◎◎◎◎社がやたらと新築4階建て物件を建てていて、
それが新築なのに4万円台で貸し出されているからなのです。

しかも、エイブルさんやアパマンショップをはじめとした大手仲介会社や、
町の不動産屋さんにも侵食していて、尋常じゃない営業攻勢をかけている
のです。

これじゃあ、競争にもなりませんねえ。
デフレによる価格競争の波が、家賃相場にも直に来た!!ってことですね。

物件の差別化や入居時の負担軽減とかサービスで乗り切るしかないので
しょうが、新年の需要期もかなりの苦戦が予想されます。

こんな状況で物件買おうなんて気にはなれないですよねえ。

それにしても、、、
あそこの会社・・・・・・早いとこ潰れてくれないかなあ。。と
悪いこと考えてしまう今日この頃です。。。



































 
| 邪道大家yam | 不動産日記 | comments(0) | - | pookmark |
久々に物件見てきました!
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先週から退去部屋の掃除に明け暮れて・・・・・・
かなり体力を消耗しまして。。

駄目ですねえ。最近は1日作業すると2日は休まないとで・・・。
今回、1K部屋が3部屋たて続けで退去だったので、一気に頑張った
もので、かなり疲れました。

まあ、何とかこの物件は満室に戻りました。
他の1棟でこれから2部屋退去なのでまた頑張らないとなんですがね。


そんな中なんですが、、

久々に物件を見てきました。
大型の1戸建てですが、土地がかなりいい場所だったので、
勿論、収益物件用に更地に出来ないか?という視点で見てきたわけです。

さいたま市内の某駅徒歩4分程。土地は95坪で建物が90坪付いてます。
90坪ですよ!!見てびっくり。美容院かスタジオにでも出来そうでした。
ちなみに築8年程。









なんじゃこりゃ??って感じ。
吹き抜けリビングに回廊通路、幌付天窓とか。

ちなみに1億5千万円とのことで。
ちょっと高いんですよねえ。

ただ、収益用にしないと、このまま購入して住める人ってはたして??
もし、住めるという背景の人なら、中古で汚れたこういった物件購入しない
でしょう。。

新築でしかももっと都心部に購入できる人でしょうから。

そして、
よくよく見ると、南面には大型の分譲マンションの建設が、、、、、、。

こうなると、やはり収益用物件しか考えられないですねえ。


実は、この近辺で50坪程度の土地を探し始めているんです。
今回のはちょっと大き過ぎなんですよねえ。

まあ、数年かけてじっくりやっていこうと思っていますがね。
5年以内位には取り掛かれるといいのですがね。。。














 
| 邪道大家yam | 不動産日記 | comments(0) | - | pookmark |
マネー奔走!!??
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今週は、マネーで奔走でした。。
新築した時の繋ぎ融資(短期)分を繰り上げ返済したためなんです。
なんと3000万円程度で・・・・・・。。。

一部借り換えして低金利で資金調達。
これは、先に手当てしておいた都内区分マンションの担保余力を使ったもの。
1年の固定ですが、1.7%でOKでした。
信託銀行系です。

残りは、法人に内部留保していた分と個人の預金分を充当。
(個人は法人から借金している形になっているので、それを一部返済したもの)

かなりキレイになったんですが、、あんまり得した気分ではなく・・・
何しろ、死ぬまで借り入れしておきたいタイプなもので、、
どうも借り入れ金が減っても嬉しくないんですよねえ。。。
邪道です。

今回の返済を実行した結果、、

借り入れ残金額÷
現在の家賃収入年額を表面利回り9%で割り戻した額=
65%程度までに整いました。

勿論、積算の評価や実際の売却価格は別ですが。。

殆どフルローンで続けてきた不動産投資もここまで来て、まずまず安定した
経営状況になってきたかなあ、という感じです。

まあ、もっとも、入居状況が今後一番の問題なのですがねえ。
お陰様で、4月以降は満室状態継続中です。

入居も金利等も、このままのいい状況が続くわけもないでしょうから、
都度対応していくしかないですね。

それにしても、個人と法人の収入・経費のバランスをとっていくのが面倒です
まあ、それでかなりの節税や社会保障費節約にはなっているのですがねえ。













***
















 
| 邪道大家yam | 不動産日記 | comments(2) | - | pookmark |
新入居、進んでます。。
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オバマ氏が次期大統領に決まりましたね。
何だか日本には無い盛り上がりをみせていて、ちょっと羨ましい感じがしたのは私だけ??

日本人はかなり政治に冷めた見方しか出来なくなっているので、仕方ないのでしょうかねー
何しろ、今度の財政政策についても、「愚策」としか言いようの無いもので・・・
しかも旗を揚げたのはいいけど、運用で問題あり
詰めが甘いというか、そんな見切り発射な政策でそうすんだ

日本の政治では全くダメだから、、、
是非、オバマ氏には世界経済の復興に向けてご尽力頂きたいものです。
日本は相変わらず、ちゃっかり乗っかりますので・・・・・・


さて、今年はずっとどこかしかで空室があって、特に7月以降は掃除と入居付け営業の繰り返し、、、
結構頑張ったと思います。

お陰様で来週、新入居の方が入ると満室となるため、週明けにはまた居室掃除に入ります。

自分でやった掃除代金は、勿論、退去時の敷金清算としているのですが、
毎回法人の売り上げに乗せています。

今年は入退去が多かったので、ざっと計算しても合計で30万円を超えました
意外と塵も積もれば・・・ですよね。
外注すればもっとコストがかかったと思います。

まあ、先日のゴミ置場といい、結局設備投資にまわっちゃうんですけどね。
それで入居者さんに喜んでもらえればいいのでしょう。。。

ところが、そんな大家の苦労も知らず、、、
ひとりだけ滞納者がいるんですよねー
勿論、保障会社が入っているので、入金自体に問題はないのですがねー。
困りものです。。次回経過お知らせできると思います。

さて、
明日からセミナーラッシュで、、週末挟んで3箇所伺う予定です。
今回は不動産事業関連ですので、何かトピックスがあったらお伝えしたいと思います。 
| 邪道大家yam | 不動産日記 | comments(2) | - | pookmark |
不動産融資は困難ですね〜
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徐々に気力も回復中です。。。
今週は、銀行に行ったり物件掃除したり、金融取引も再開して日常生活に戻ろうと・・・

それにしても、金融市場は底が見えず、、、
国内では不動産・建設業の倒産が相次ぎ、我々大家業にも少なからず影響が出ますね。

先般の家賃滞納保障会社の倒産の場合は、保障の引継ぎとか、収納代行を依頼している場合
は入居者に振込みに切り替える連絡が必要だったり・・・・

10年以内に新築している場合、その建設会社が倒産となると10年保障がされないという問題
もでてきますよね。

どこまで悪影響が広がっていくのか
全く先が読めない状況になりましたね。

まず、アメリカの大統領選が決着しないと何とも進みようがないといった感じでしょうか?

このところ、収益物件も出物が多く出回っていて、、
さいたまでも、表面15%以上の築浅RCなんていうのも結構耳にします。
勿論、倒産関連の流れ物なのですが、、、。

私も現在融資が渋られているのでちょっと・・・・購入は困難です。

先日きた話では、上記の様な物件(3億円程)で、、、
7番手まで入っているのだが、融資が下りない為順位に関係なく融資決定が早い人に売ります!
とのことで・・・。

さいたまエリアも融資はかなり困難になっていますね〜。
どうしても大手都市銀行が中心になるので。
地銀や信金も今年後半からは逃げ腰具合が強まっています。
かなり力のある投資家でないと融資が難しいというのが現状の様です。。

そんな中で、今ちょっとした手を考えてまして、、、

融資の一部を切り替えようかと。。。

実は、、

どうも東京の区分マンション(4年前に新築で購入)が、かなり実勢価格が上昇している様で、、
その余担保を使えないか??と。。

たぶん、1千万円はいけると思うのですが、、??
銀行の評価もあるので何とも言えませんが、言うだけの価値はあるかな?と。

動くだけ動いてみます。
どうせ、相続関係でもまだまだ銀行廻りすることになるので、、
序でにいろいろ相談してみようかと思っています。。 
| 邪道大家yam | 不動産日記 | comments(0) | - | pookmark |