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ありゃ!随分サボってしまった(痛)
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相変わらずダメ駄目ですねえ。。
サボりだすと全然で、、、

ただ、季節の変わり目は病弱で困ります。
ここ何年も体鍛えてないし、、ほぼ寝てる方が長いんじゃないかって感じですし。。

そんな中ですが、もう年末なので
ちょっと気合い入れなおしましたよ。

夏に外部塗装した物件。
以前はこんな植栽がボーボーでしたが、、、
 

全部きれいに抜いて


道路側に移植!!


その後、ブロックを取り外してスッキリと、


ここまで、休み休みの作業だったので、延べ5日はかかりましたね。。

この後は、左官工事して駐輪場にする予定です。
結構大変でした・・・・・このところ筋肉痛が長引いております。

年末ぎりぎりになって、室内リフォームも依頼しました。
年明けから募集したいと思っています。

結構厳しいでしょうけどねえ。
どうなりますか。。。




















| 邪道大家yam | リフォーム経過 | comments(2) | - | pookmark |
ドアを新品に交換しました!
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各戸のドアを塗装しなおすことにしたのですが、
事務所仕様のドアを新しいものに取り替えることにしました。

 


既存ドアはこんな感じ。配管部扉と共に茶色に塗る予定です。


既存の枠組みにピッタリはまる様に注文した新規の玄関ドア。


事務所部屋のドアを一新。色は明るい白にしました。
周囲が濃い茶色のタイル貼りなのでかなり新鮮な感じになりました。

ドアは1枚13万円程度でした。
今回は1階の2部屋で採用しました。

塗装関係はもう少し時間がかかりそう。
もうちょっと楽しめそうです。。































| 邪道大家yam | リフォーム経過 | comments(0) | - | pookmark |
塗装工事が始まりました!
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既存物件で先週から塗装工事をしています。
築20年経過してしまったのでだいぶ錆も出ていました。
鉄骨部の錆落としと再塗装。居室の玄関ドアも塗装し直し。
階段部の天井をクリーム色に明るく塗り替える等です。







階段が三箇所あるので、結構大変です。
今回、塗装だけで費用は約40万円です。

次は、ドア改修工事です。
どうなるのか、楽しみです。。。


































 
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今週も休んじゃいました・・・・・
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事業仕分け。面白くって結構見ちゃいますよねえ。
今週もほぼ休業状態でした・・・・・・・。
円高も心配ですが、個人的には長期金利がねえ??
国債増発も止むを得ない状況ですしね。
どうなりますか??


さて、先週頑張った、ちょいリフォーム部屋は無事契約終了!
お引越しは今週末の様です。

先般の洗濯機置場からトイレへの動線はこんな感じです・・・。

 
左側に奥行き延長したわけですが、それでもかなり狭いですよねえ。
トイレ側には、折れ戸を新設。他の部屋でも過去設置してたやつです。

入居者さんがどこまで我慢できるかなあ??って感じ。

その他としては、
唯一クローゼットがある部屋の扉横に鏡を新設。

例のIKEAの999円ミラーです。
これ、安いっすよねえ。

実は、壁紙にキズがあった部分を隠す為に付けただけなんです。
他の部屋とも壁紙が共通柄だったので、この部屋だけ変更するのも
嫌だったので、キズ部分だけ隠せればいいや!と。

これだけ購入する為に、半日かけてIKEA新三郷店に行ってきました。。

さて、来週はもうちょっといろいろ動こうかなあ??




















| 邪道大家yam | リフォーム経過 | comments(1) | - | pookmark |
疲れきった工事でした・・・
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いやあ、今週はほぼ4日間寝込んでしまいました、、、、、、、
インフルエンザではなく、単に風邪だったのですが、
というのも、、

先週、かなり時間と労力だけかけて(お金かけてないので・・・)
木工事に頑張っていたもので。。

新入居が迫った2DK部屋の洗濯機置場&脱衣スペースの奥行きを
ちょっとだけ広げる工事です。


うっかり、当初の状態を撮影し忘れました。。。
半分、石膏ボードを剥して、パイプスペースが露出!!


左がガス管、真ん中の銀色が洗濯用の水道管。
先ずは、これを切断!!


汚れはさほどでもないです。


水道管を床下でクランクして位置を変更。
黒い巻きの方です。中はフレキシブル管で曲げて!!


洗濯機用の蛇口を設置。
床を8センチだけ延長して横と上部に壁も延長!!


新規調達したのは背板と壁紙くらいで。
工具はレンタル300円。。


木工事がほぼ完了時。
奥行きが合計約10センチ下がりました!!
これだけかよ!!って感じでもありますが。。。


壁紙を貼って、廻りをシールドで囲い完了。
床も張替えました!!


浴室側からみると、洗濯機部分だけ後ろにちょい
引っ込んだ!!ってことで。。

これによって、洗濯機置場兼脱衣所の奥行きが103センチに延長。
入居者さんの洗濯機自体は奥行き50センチ程の小さいものらしい
のですが、人が出入りするのに50センチ幅は最低限必要でしょうから
まあ、よかったのではないかと。。。

喜んでもらえるといいのですがねえ。

それにしても、、、疲れ切りました。。。。


























 

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リフォームコストは?
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今回のリフォームの費用に関してですが、、、
リサイクル・リユースに徹した結果、34平米の1LDKフルリフォームで、

150万円で済みました。。楽しい

10程年前、都内の区分所有マンションを同じようなレベルでリフォームした
ことがあります。
水周りはトイレ以外新規、木工造作も引き戸を作ったりして、レイアウト変更して、

その時は、約400万円掛かりました。びっくり
中堅の業者さんに依頼して、なかなか丁寧な仕事ぶりで当時は満足しました。
その後も、2部屋お願いした記憶があります。

当時の工事よりも、今回の方が手間はかかっています。
何しろ、給排水やガス管などの設備工事もゼロからやりましたからね。

それでも、この価格差!!

今回最も違ったのは、やっぱり手間賃ですね。人件費。
勿論、設備の大半をリユースした点も大きいのですが、
じっくり比較すると、やはり人件費は大きいですね。

直接職人さんに発注したので、今回この価格でOKだったのですが、
前述記事の通り、それなりの仕上がりではあったな!と。。

そこは目を瞑ろう!という人には、かなり有効だと思います。
是非、チャレンジしてみてはどうでしょう??

今回の部屋は家賃が7万円(安ーーーい)ですので、
1年と10ヶ月入居して貰えれば、黒字化です。
年率50%超え!!??

まあ、いい仕事になったのではないでしょうか??
それにしても、こんな昇降機付きのキッチン必要なかったですがねーショック


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過去記事は、、、
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リフォーム部屋は入居完了!!
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すみません。ブログちょっとサボりましたね。。。ショック
本格的掃除も久々だったこともあり、、、
また2ヶ月間楽しんだ一方で、職人さんの仕事ぶりに嫌気が差したりで、
色々心労もあったので、、、
肉体的にも、精神的にもちょっと疲れました。。。しょんぼり

相変わらず、掃除は完璧に終了!!

トイレのウォシュレットも中まで開いて、、
電源部までキレイにしますよ。

外構部の砂利敷きも久々に実行!!
これも、新築物件建築前に移動してきた戦利品。。

これでやっと完成!!
私の“新築プロジェクト”もここまでやってやっとで完了した!と
言ってよいかと思います。楽しい
いやあ、長いこと楽しめました。3年以上ですからね。

週明けに新入居者さんがいらっしゃいました。
直接話はしていませんが、満足して貰えるといいのですがね。。

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職人さんの手抜き工事!
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今回のリフォーム部屋、テーマは「リサイクル」。
昨年竣工した新築物件を建設する以前に建っていた、一戸建ての豪邸家
そこに設置されていた備品をいろいろ取り外して、別の物件に一時保管。
それらを、今回再利用してリフォームに組み入れた訳です。

工事も、職人さんに直接発注形式でコストダウンを図り、、、
入居者さんにはなるべく安く入って貰おう!!と。。。

計画では巧くいく予定でしたが、、
予想以上に職人さんの適当加減が散見されました。。冷や汗

リサイクルドア。枠ごと再利用したのですが、枠自体をキレイにしてから使ってないから塗装がまだらになってしまい、、、。

洗面台横奥に隙間が。以前の設置場所では厚い幅木があったのでしょうね。埋めてくれてもいいのにねえ??。

そのほかにも、、
キッチンや洗面台の扉が重なってきちんと閉まらない。
浴室ドアも蝶番の調整ミスできちんと閉まらない。
左官工事したはずなのに、一部床に高低差が残っている。
引き戸の滑りが悪い。
ネジの締め込みが緩い。
配管のために開けた穴を塞いでいない。
キッチンと洗面台でお湯を使うと漏れた!!。
などなど・・・・・・・・・・・・・・・・・挙げたらきりがありません。

まあ、仕方ないんでしょうかねえしょんぼり
それなりのコストでやってもらっていると思えば、当然かも知れませんが。

以前も書きましたが、職人さんには「見た目が仕上がっていればいちよOK!!」
という感覚がある様ですので。。

私の場合、自分で修繕出来ますので、この程度は全く問題なく解決できますが、
そういうのは面倒だ!という大家さんは、やはり大手に依頼した方が無難ですね。

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こまごま作業中!
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リフォーム部屋の作業を続けています。
なかなか時間がとれなくて、ちょっとずつしか進んでいないのが残念。。

しかしながら、、
入居まで残り1週間程度しかないので、何とか頑張らないとです。。

今週は外部から始めてます。
玄関の軒下部の塗装です。

そこそこ巧くいきましたかね。

今週・来週とまだまだ細部の微調整をしていきます。
時間があんまりとれないので心配ですが、何とか頑張らないと。。

何しろ、安い職人さんでは手抜きが多くて嫌になります。
「安かろう=適当だろう」っていうレベルですかね。

「悪かろう」までではないのですが、これじゃあね!?っていうレベル。。
仕方ないんですかねえ。???

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リフォーム部屋の玄関ドア
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GW中は、結局あんまり仕事できませんでした。。。
おてんき暑かったですしねーー、、、言い訳ですが。。しょんぼり

そんな中、リフォーム部屋の玄関ドアを交換する工事が進みました・・・、

元々、倉庫部屋になっていたので、雨水が廻ってきている状況も解っていなかった
のですが、ドア自体が腐ってました。。ショック


フレームごと変えないと無理かと思っていたのですが、
今回のテーマ“リサイクル”で出来ないものか?と職人さんに相談したところ、
仲間うちで木製ドアの存在を確認!!

ならばということで、サイズを調整してもらうことにしました。。
一旦、ドアごと工場に移動。ということで、

バリケードみたいなことになっちゃいました。

外部周囲の防水工事もして1週間程度かかりましたが、
結局こんな仕上がりに。。

デザインがちょっと??ですが、、
まあ、問題なく使えそうですのでOKとしましょう。
以前よりドアの厚みがあるので、フレームを削ったり結構難儀しましたが、
何とか収まりました。

連休中に新たに内見もあり、結局その方で契約することに決定!!
まずまずよかったです。。

その他、連休中いろいろありましたが、また後ほどに。。

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