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2010.12.17 Friday
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ありゃ!随分サボってしまった(痛)
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2010.12.17 Friday 00:25JUGEMテーマ:日記・一般
相変わらずダメ駄目ですねえ。。
サボりだすと全然で、、、
ただ、季節の変わり目は病弱で困ります。
ここ何年も体鍛えてないし、、ほぼ寝てる方が長いんじゃないかって感じですし。。
そんな中ですが、もう年末なので
ちょっと気合い入れなおしましたよ。
夏に外部塗装した物件。
以前はこんな植栽がボーボーでしたが、、、
全部きれいに抜いて
道路側に移植!!
その後、ブロックを取り外してスッキリと、
ここまで、休み休みの作業だったので、延べ5日はかかりましたね。。
この後は、左官工事して駐輪場にする予定です。
結構大変でした・・・・・このところ筋肉痛が長引いております。
年末ぎりぎりになって、室内リフォームも依頼しました。
年明けから募集したいと思っています。
結構厳しいでしょうけどねえ。
どうなりますか。。。
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補助金、間に合ってました〜〜。。
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2010.09.30 Thursday 21:41JUGEMテーマ:日記・一般
9月の連休はシルバーウィークとか言うんですってね。
この週はだいぶ休みました。このところ太り易いので、駄目ですねえ。。
ちょっとセーブしないとマズい感じです。
さて、物件もさることながら、エコカー補助金終了がそろそろか!?ってことで、
8月の夏休み中に車を買いにも行ってました!!
物件買えるかどうかも解らないうちに、何となく契約しちゃって・・・・・
実は、今度の物件には道路側に駐輪場があったのですが、ちょっと詰めれば
車も置けそうで。但し、これまでの車では全長が長すぎるもので、、
じゃあ、小さいのにしよう!とすっかりその気だったのです。
ということで、だったら補助金出るあいだに買っちゃおう!!ってことで。
9月10日に納車になったのですが、前週の2日に補助金申し込みして貰って
いたのでギリギリセーフでした。
ネットで登録ナンバー入力すれば、補助金OKかどうか確認も出来るんですね。
ただ、貰えるのは半年以上先らしいですが・・・・・
また、掃除に廻る日々になるなあ?? -
物件買いました!!!
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2010.09.13 Monday 23:22JUGEMテーマ:日記・一般
なかなか物件が出てこない感じだったので、今年中には買えないかなあ??と
思っていたのですが、なんとなく買えました。。。
先般、買い付け入れた物件です。
トータル1億弱の物件で、いちよ表面では10%以上まわってます。
入居状況は9割。賃料ベースでは95%はあります。
まあ、まずまずですかね。
駅や商業施設には近いので生活には全く問題ない場所ですし。
1階が店舗。2〜4階に1DK〜2DK程度の部屋が9戸といったもの。
どうも競合も多そうです。
この間、融資に奔走したのですが、実質交渉四行目で決まった感じです。
なかなか条件厳しかったですねえ。。
詳細はまた後日に。
しっかし、こんな経済も財政も政治も混沌とした状況で大丈夫なのかねえ??
買っちゃったから、また頑張るしかないですけどねえ。。。
取り敢えずのご報告です。。 -
買付け入れてしまいました。。。
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2010.08.26 Thursday 00:55JUGEMテーマ:日記・一般
ここ数ヶ月、物件購入にむけて動いてはいたのですが、なかなかこれぞ!という
のが無くて・・・・・
銀行には、既存取引先も含めて7行程挨拶には行ってました。
法人と個人の業績内容や今後の方針をどうするか?
会計士の先生との事前打ち合わせ内容を話したりして、、、
私の現状で、おおよそどのような物件であれば融資可能か?
今回は理由あって場所限定で探していたので、勿論中古が中心だったのですが、
土地のみとか戸建の中古物件も含めて、かなり物件種類は広めてました。
銀行から推薦されたのは、若干駅から離れても土地広めのアパート系。
要するに、建物が古くても土地の評価が出せる物件ということ。。
収益性は9%程度でもOKと。
ただし、そういうのって築20年以上の木造や軽量鉄骨の2階建てアパートって
感じで、私的にはちょっと・・・・・・・
最近見たのはこんな感じ、、、、
結局、この辺の物件はパスしてしまいました。
結構安くなった物件もあったんですけどねえ、、、。
収益性が一番ということであればいいんでしょうが。。
なかなかそこはねえ、、、、
ということで、
今回買付けいれたのは、さいたまの主要駅2駅から徒歩10分圏。
商業地域で、角地建蔽率90%・容積率400%の土地40坪弱に
築25年以上の鉄骨造ビルなんです。
融資はそこそこ大丈夫だと思いますが、
築年数が経っているのはちょっと気になります。
まずもって評価出しづらい物件だし・・・・
まあ、どうなりますか??楽しみに待つことに、、、。。 -
入居決まりました!!
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2010.08.05 Thursday 23:18JUGEMテーマ:日記・一般
塗装をしていた物件の1階に20坪の事務所があるのですが、
4月から空室でした。
今回、塗装工事をするにあたり、その事務所前に工事車両が置けるので
これ幸いってことで実施した訳です。。
そして、ドアを新品にして軒下も真っ白に塗装したところ、、、、
入居が決まりました!!!
しかも先回の入居者より、5千円程賃料アップで。。。
とりあえずよかったです。。
約3ヶ月ロスしてしまったので、
やはり事務所・店舗系は厳しいなあ、、、と実感していた矢先だったので
助かりました。ホッ!!
建物は全体的に印象がよくなったので、まあやった甲斐があったというもの
ですね。
次の空室もちょっと手を入れようかなあ?と思っているところです。
築20年ともなると、退去後は設備の老朽化が目立つんですよねえ。
デザインの古さとか、機能性とかも。。
物件状態をキープするのも大変ですよねえ。
今後もコストはかかりそうです、、、、、。。。
私の基準は、掛けたコストが2年で回収できるかどうか!?
を分岐点にしています。
ひとりの新入居者が更新したら黒字化!!という基準ですね。
皆さんはどうでしょう??
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ドアを新品に交換しました!
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2010.07.26 Monday 00:07JUGEMテーマ:日記・一般
各戸のドアを塗装しなおすことにしたのですが、
事務所仕様のドアを新しいものに取り替えることにしました。
既存ドアはこんな感じ。配管部扉と共に茶色に塗る予定です。
既存の枠組みにピッタリはまる様に注文した新規の玄関ドア。
事務所部屋のドアを一新。色は明るい白にしました。
周囲が濃い茶色のタイル貼りなのでかなり新鮮な感じになりました。
ドアは1枚13万円程度でした。
今回は1階の2部屋で採用しました。
塗装関係はもう少し時間がかかりそう。
もうちょっと楽しめそうです。。 -
塗装工事が始まりました!
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2010.07.23 Friday 23:51JUGEMテーマ:日記・一般
既存物件で先週から塗装工事をしています。
築20年経過してしまったのでだいぶ錆も出ていました。
鉄骨部の錆落としと再塗装。居室の玄関ドアも塗装し直し。
階段部の天井をクリーム色に明るく塗り替える等です。
階段が三箇所あるので、結構大変です。
今回、塗装だけで費用は約40万円です。
次は、ドア改修工事です。
どうなるのか、楽しみです。。。
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思う存分見ております。。。
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2010.07.03 Saturday 00:06
但し、予想される通り、、
サッカー、サッカー、サッカーーーーー
してる訳で・・・。。。
要するに毎日眠い訳です。
でも、ちょっと前の賃貸住宅フェアには行きましたよ〜〜。
でも数年前に比べると、かなり寂しい感じですよねえ。
広さも小さくなったし。
東京電力さんとか、東京ガスさんとかの超大手がアピール合戦する場!
になってる位で、ブースは随分こじんまりだなあと。
やはり、供給過多で一時のブームも下火で落ち着いたってことすかねえ。
久々、不動産会社から独立したS氏に再会し、ちょっとだけお話できました。
みんな頑張ってるんだなあ。。
さてさて、
そろそろ私も物件欲しくなってきたので、諸々整理して取り組みしようかなあ??
結構情報はとってるんですけどねえ。
私が取り組みたいと思う面白そうな物件は、なかなか出ないですねえ。
中古収益物件の動きはそんなによくはないようですけど。
皆さんはどんな動きされてるのでしょうかねえ。。。
ちょっと銀行にも行ってきたので、ご報告できるといいのですが・・・。 -
空室!空室!
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2010.05.20 Thursday 23:32JUGEMテーマ:日記・一般
5月に入って、入居状況が悪くなってきていますねえ。
うちの物件でも事務所1戸と居住用1戸が退去になりました。。
事務所の方は、業績悪化による支店の解散だそうです。
居住用の方は、いわゆる独居老人と言われる方だったのですが、
長期入院されるとのことで・・・・なんとも悲しい話です。
物件の近所を探索していたら、とんでもない賃貸マンションを見つけました!
1階こそ事務所貸しで入居があるようですが、
2〜4階は15戸中なんと、、10戸空室!!!
ベランダ外側に大きく「空室」って看板付けちゃって・・・・
そんなに空室があるマンションって嫌じゃないか!?って
思わなかったのでしょうか??
こうなる前にどうにかしよう、という気にはならなかったのか??
この状況でも経営に支障はないのか??
疑問は多く残りました。。
といいつつ、これも現実。
怖いですねえ。
このところ、株も為替も世界的におかしくなってきましたし。
ソブリンリスクがEU圏のみならず広がっていきそうで・・・・
日本も、とっとと財政再建しないとほんとにヤバいですよ〜〜。
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GW休みですが・・・
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2010.05.06 Thursday 21:26JUGEMテーマ:日記・一般
GWは全休で〜す。
実家に帰って、ただただ食べて寝てました。。。
但し、、、
休み前には、物件の雨漏り事件が発生し・・・・・・
急遽、現場に駆けつけ確認を。。
2階の部屋の居室に天井から漏れていたので、これはマズい!!
っていう感じだったのです。
よくある、上階の洗濯機排水漏れとか、浴槽の漏れとかではなさそうで、、、
取り敢えず、上の階を確認しよう!ということで、
電話連絡をとったのですが、不通で、、、
会社も既に休みらしくNG、、、
どうしたものか??と思っていたら、たまたま入居者本人から電話が入り、
駐車場の件だったのですが、、雨漏りの件を話すと直ぐに帰りますと。。
ということで、ちょっと待ってから3階の部屋に伺うと、、なんと・・・・・・
ベランダがプール状態だったんです。。
深さは10センチ近くあったでしょうか??
排水口が何かで詰まったんでしょうねえ。
よく見ると排水口の金皿が無いんです。
これじゃあ何でも詰まっちゃうじゃん!!
どうしようか?と思ったのですが、ここはひとつ手を突っ込んでみよう!と。
外部配水管はクランクしていたのですが、どうもその手前に何かが・・・・・・
かなり硬い物体があり、どう突いても動かない感じで。
これは全く無理そうだ!!と判断し、業者さんを呼ぶことにしました。
結局、器具を使って無理やり突いた感じでしたが、何とか異物が配水管を通って
下に落ちて行きました。
当然、プール状態だった水も一気に流れ、ベランダの床部が見えました。。
ここには、仮設で排水口に金網を張って終了。
次に、2階の部屋の天井部に残った水をキッチリ排出して、タオルでふきあげて
周囲もキレイに。
3時間後、6時間後と確認をさせてもらいましたが、
漏水は止まった様でひと安心出来ました。。
よかった。。ホッ。
当初、建物内部の配水管から漏水しているのでは??という不安もあったのですが、
原因が解ってよかったです。
但し、ベランダには微かに漏水箇所があるわけで、、
タイルのクラックとかシールドの老朽化亀裂とか幾つか考えられるので、
そこは補修が必要でしょうね。
この物件では、そろそろ大規模修繕を考えていたところなので、なるほど!な事件
でした。
工事の際は詳細ご報告したいと思います。 - ←back 1/20 pages next→